"부동산 규제 완화…집값 불안요인 없다"

"대부분 알려진 내용…세금·대출 묶여 과열 가능성 낮아"

정부가 21일 재건축 및 전매제한 제도 개선안 등 시장 활성화 대책을 내놨지만 집값이 요동칠 가능성은 거의 없다는 분석이다.

재건축 후분양제 폐지 등 일부를 제외하곤 이미 대부분 시장에 알려진 내용이기 때문이다. 당정이 심도있게 검토했던 세제·금융 규제 완화 조치가 빠진 만큼 '기대 이하' 개편안에 오히려 실망하는 수요자들이 많을 것이라는 풀이도 있다.

재건축 제도는 안전진단 절차를 간소화하고 후분양제를 폐지하는 등 가장 큰 폭으로 개편됐지만 시장 상황이 크게 달라지지는 않을 것으로 보인다. 사업 수익성과 직결되는 초과이익환수 장치가 여전히 남아있어서다.

부동산뱅크 김용진 편집장은 "재건축은 심리가 강하게 작용하는 시장이라 과거에는 작은 호재에도 가격이 급등했다"며 "하지만 지금은 이익환수장치가 마련돼 있는데다 대출 규제로 자금줄까지 묶여 있어 투자자들이 섣불리 뛰어들 수가 없다"고 말했다.

그는 "이번 개선안은 사업 절차상의 문제를 손질한 것일 뿐 소형평형의무비율이나 임대주택의무건립 등 재건축 사업의 발목을 잡고 있는 항목에 대한 내용은 빠져 있다"며 "추가 개편안이 나오기 전까지 수요자들은 움직이지 않을 것"이라고 덧붙였다.

민간택지 아파트의 분양가상한제가 사실상 무력화된 것 역시 집값에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 전문가들은 보고 있다.

그동안 분양가상한제가 적용된 민간아파트 수가 손에 꼽을 정도로 적었던데다 주변 아파트와의 시세 차이도 크지 않아 시장에 상한제 효과가 나타나지 않았기 때문이다. 원자재값 급등으로 분양가가 계속 오르는 상황이어서 앞으로도 분양가상한제 효과를 기대하기 어렵다는 예측이 많다.

수도권 아파트 전매제한 기간을 5∼10년에서 1∼7년으로 단축한 것도 시장 판도를 바꾸기에는 역부족이라는 평가다.


부동산114 김희선 전무는 "전매제한 기간이 단축되면 수요자들의 심리적 부담은 줄겠지만 근본적으로 미분양 해소책은 아니다"며 "세금이나 대출 제도를 건드리지 않는 한 주택 수요를 움직이기는 어려울 것"이라고 설명했다.

이밖에 잠실·반포 등 서울 강남권에 수만가구의 입주물량이 쏟아지면서 수급이 안정된 것도 정부 대책에 대한 집값 불안 논란을 잠재우고 있다.

총부채상환비율 규제로 대출이 막혀 있는데다 금리가 계속 오르고 있는 것도 집값 안정 요인으로 꼽히고 있다.

스피드뱅크 박원갑 연구소장은 "이번 개편안으로 재건축 시장이 살아나더라도 일부 단지에서 반짝 거래가 이뤄지는데 불과할 것"이라며 "정부가 세금·대출 규제는 풀지 않기로 한 만큼 부동산에 장기 투자할 수 있는 수요는 한정적일 수밖에 없다"고 내다봤다.