규제합리화..강남 재건축단지 사업탄력

강남 재건축단지 사업 탄력받을듯..당장 거래활성화는 힘들듯

정부가 21일 '재건축 규제 합리화 방안'을 발표함에 따라 장기간 표류해 온 서울 강남권 재건축사업이 다시 활기를 띨 것으로 보인다.

특히 안전진단 절차가 줄어들고 평가 기준도 완화될 경우 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지 등 예비안전진단 심사를 통과하지 못해 어려움을 겪어온 주요 재건축단지들의 사업 추진이 빨라질 전망이다.

재산권 침해소지 논란을 빚었던 조합원 지위양도 금지 역시 폐지키로 함에 따라 시세 차익을 조기 현금화하려는 조합원들의 주택 매도가 활성화될 것으로 예측된다.

다만, 이번 조치에 중소형 의무건축 비율이나 임대주택 공급 의무제도 등을 비롯한 각종 개발이익환수제도가 그대로 유지됨에 따라 단기간내 급반등이 이뤄지긴 어렵다는 의견이 적지 않다.

◇초기 재건축단지, 안전진단 신청 활성화=이번 대책에서 당정은 기존 예비안전진단과 본 안전진단으로 나눠진 안전진단 절차를 1회로 통합하고 판정기준 실시 시점도 정비계획 수립후에서 수립전으로 앞당기기로 했다.

이에 따라 초기 재건축단지들의 안전진단 신청이 봇물을 이루는 등 사업 추진이 원활해질 전망이다. 예비 안전진단에서 두 차례 반려된 은마아파트 재건축추진위는 기준이 완화되는 대로 안전진단을 다시 신청할 방침이다.

한국시설안전공단에 따르면 안전진단이 강화된 2006년 8월부터 지난 2월까지 서울시내에서 예비 안전진단을 신청한 단지는 21곳이며 이 중 60% 가량은 유지 보수 판정을 받는 등 안전 진단을 통과하지 못했다.


일각에서는 무분별한 재건축 추진이 예상되는 만큼 규제를 푸는 데 좀 더 신중해야 한다는 지적도 제기된다.

◇재건축 조합원 거래 숨통 트이나=당정은 또 재건축 조합설립 인가 후 등기시까지 조합원 지분 분양권의 전매를 금지하는 제도를 폐지하기로 했다. 국토해양부는 "조합원 지위 양도시 양도세가 부과되는 데다 재건축초과이익 부담금으로 이익환수가 가능하므로 이 같은 양도를 허용하기로 했다"고 설명했다.

지난 2003년 9.5대책 때 부동산투기를 차단하기 위해 도입된 '재건축 지위양도 금지'는 개인 재산권을 과도하게 침해한다는 지적과 함께 자유롭게 지위를 양도할 수 있는 재개발 조합원과의 형평성 논란을 빚어왔다.

서울시 관계자는 "지위양도 금지 이후에도 복등기 등을 통해 암암리 거래가 많이 이뤄지고 이로 인해 매매자간 분쟁이 많았던 제도"라고 말했다.

김규정 부동산114 차장은 "최근 재건축 수익성 악화로 재건축 시세가 하락하면서 처분하고 싶어도 못했던 조합원들의 매물 나올 것으로 예상된다"면서 "그러나 거둬들일 매수자가 많지 않아 당장 거래 활성화로 이어지지는 않을 것 같다"고 예상했다.

◇재건축 착공과 함께 분양=당정은 이와 함께 분양가 상한제 도입에 따른 실효성이 떨어지고 금융비용 부담을 가중시킨다는 이유로 재건축 일반 공급분에 대한 후분양 의무를 폐지하기로 했다. 이에 따라 재건축 착공과 함께 입주자 모집(분양)이 가능해진다.

선 분양을 하면 건설사 및 조합의 자금난에 숨통이 트여 재건축 사업이 활성화될 것으로 예상된다.

당정은 또 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 층수 제한을 완화해 건축환경에 따른 사업 탄력성을 부여할 계획이다. 층고가 상향 조정되면 동수를 줄이고 층고를 높이는 설계가 가능해 쾌적성이 좋아지게 된다. 그러나 용적률 변동은 없어 사업성에는 한계가 있을 것으로 보인다.