전세 놓던 집 월세 전환은 신중해야

[머니위크]부동산 월세의 함정

보유하고 있는 아파트에 세를 놓으려면 전세가 좋을까 아니면 월세가 좋을까. 시장금리가 떨어지고 실질금리가 마이너스 시대로 접어들면서 전세를 월세로 돌리는 경우가 많이 늘었다. 하지만 월세수입의 경우 전세보증금과 달리 과세대상이 될 수 있다는 점에 유의해야 한다.

서울 마포구에서 아파트를 소유하고 있는 최모 씨는 그동안 전세를 놓고 있었다. 그러나 은행 정기예금 금리는 연 5% 정도여서 물가상승률 등을 고려하면 수익이 거의 없는 것이나 다름 없었다. 펀드에 가입하자니 위험부담이 높아 고민이 늘고 있다. 전세 계약 만기 후 월세로 전환하는 것을 적극적으로 고려하고 있다.

월세로 돌리면 매달 임대수익이 생기기 때문에 전세보다 수입이 늘 수 있다. 하지만 세금을 내야 하는 경우가 생길 수도 있어 수익이 오히려 감소할 수도 있다.

◆6억 이하 1주택이어야 비과세

주택의 경우 월세 계약을 통해 받는 월 임대료는 원칙적으로 과세대상이 된다. 월세의 연간 합계액이 대상이다. 보증금은 포함되지 않는다. 전세 계약을 통해 받은 보증금 자체가 과세대상에서 제외되는 것과는 크게 다른 점이다.

월 임대료를 받을 때 비과세되는 경우도 있다. 1주택만 소유하고 있을 때다. 1주택 보유자가 얻는 월세소득은 소득세 과세대상에서 제외된다. 2주택 이상을 보유하고 있다면 월세 소득이 과세대상이 된다.

보유하고 있는 주택의 수는 부부합산이 기준이다. 본인과 배우자가 각각 따로 주택을 소유하고 있더라도 2주택 이상이면 과세대상이 된다. 또 다가구주택은 1개의 주택으로 본다. 만약 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산하게 된다.

1주택 보유자라 하더라도 무조건 과세되는 경우도 있다. 집값이 6억원 이상인 고가주택이면 임대소득 과세대상이 된다. 이때 고가주택인지를 판정하는 기준은 과세기간 종료일인 연말 또는 당해 주택의 양도일 현재의 기준시가에 따른다. 양도소득세의 경우 실거래가가 기준인 점과 차이가 있다.


만약 주택을 해외에 보유하고 있고 이 주택에서 임대소득이 생기면 주택 수에 관계없이 과세한다. 권리관계에 따라 세금을 내는 주체가 달라지기도 한다.

공동 소유의 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산한다. 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 본다. 2명 이상의 지분이 가장 크더라도 합의를 통해 1명을 임대수입의 귀속자로 정하면 그 사람의 소유로 보고 세금을 계산하게 된다.

임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 사람의 주택으로 계산하게 된다.

◆세금은 다른 소득과 합산해 계산

월세수익에 대해 납부해야 하는 세액은 월세수익 자체만으로 계산되지는 않는다. 임대를 통한 소득은 소득세법상 종합소득에 속하기 때문이다. 종합소득세는 당해연도에 발생하는 이자소득 및 배당소득, 부동산임대소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득과 기타소득을 합산한 것이 과세표준이 된다.

임대료를 높게 받아도 세금이 많지 않을 수 있고 임대료가 낮아도 다른 소득이 많다면 세금이 크게 늘어날 수도 있다. 종합소득세의 세율은 전체 소득규모에 따라 단계별 누진세율을 적용하고 있다. 따라서 임대소득 외에 다른 소득이 많다면 세율은 올라가게 된다.

종합소득이 1200만원 이하인 경우 과세표준의 8%를 종합소득세로 내야 한다. 1200만원을 초과하고 4600만원 이하인 경우에는 1200만원에 해당하는 세금 96만원에 1200만원을 초과하는 금액에 대해 17%의 세율을 적용한 세금을 함께 납부해야 한다.

마찬가지로 소득이 8800만원 이하인 경우 4600만원까지는 674만원의 세금을 내야 하며 4600만원을 초과하는 소득에 대해서는 26%의 세율을 적용한다. 소득이 8800만원을 초과하면 소득 8800만원까지의 세금인 1766만원에 그 이상에 대해서는 35%의 세율을 적용하게 된다.

한 세무 전문가는 "세금 규모는 근로소득과 사업소득 등 다른 소득의 크기에 따라 달라진다"며 "월세로 전환했을 경우 예상되는 자신의 전체 소득을 잘 따져서 세후 월세소득 수익률과 전세보증금의 운용 수익을 비교해 보고 유리한 쪽으로 결정하는 것이 좋다"고 조언했다.

◆임대용 건물은 소득없는 배우자 명의가 유리

임대소득을 얻기 위한 건물의 경우 소득이 없는 배우자의 명의로 취득하는 것이 유리하다. 보유하고 있는 주택수를 판단할 때에는 부부합산이 기준이지만 세금을 책정할 때에는 개인이 기준이 된다.

부부 가운데 다른 소득이 있는 쪽의 명의로 취득하게 되면 임대소득뿐 아니라 다른 소득까지 합산하게 돼 높은 종합소득세율이 적용된다. 특히 종합소득세는 구간별 누진세율을 적용하기 때문에 소득의 차이에 따라 세금이 크게 달라질 수 있다.

만약 소득이 없는 배우자의 명의로 해 놓으면 부부 각각의 소득에 별도의 세율이 적용될 수 있다. 또 각종 공제 등을 추가로 받을 수 있는 경우도 생긴다.

그렇다고 해도 명의를 바꾸는 것은 신중해야 한다. 증여세를 내야 하는 경우가 생길 수 있기 때문이다. 현재는 부부 사이에는 6억원까지 증여가 가능하다. 10년 이내 증여재산 합산금액이 6억원을 초과하게 되면 증여세가 과세된다.