재개발·재건축, 추가부담금 '쇼크'

-높은 추가부담금으로 투자가치 급락
-용적률 규제·원자재가 인상 등 '발목'
-시공사 해지 또는 사업 지연 속출

"4개월 전으로 돌아가고 싶어요."

올 초 송파구 가락시영 1차 42㎡를 매입한 윤모씨는 요즘 마음고생이 심하다. 송파구의 대표적 재건축아파트를 샀다는 기쁨은 잠시. 윤씨가 5억6500만원에 산 이 아파트는 지난달 사업 승인을 거친 뒤 시세가 4억9000만원으로 곤두박질쳤다.

최근 결정난 추가 부담금이 예상치를 크게 웃돌아 기대수익이 줄었기 때문이다. 재건축조합이 추정한 부담금 내역에 따르면 1차 42㎡ 조합원이 110㎡(33평형)에 분양을 신청할 경우 추가로 내야할 부담금이 2억4894만원이다.

이는 인근 잠실주공2단지의 부담금에 비해 3배 가량 많은 것이다. 3~4년 앞서 재건축을 진행한 잠실2단지의 경우 같은 40㎡대 조합원이 109㎡를 분양받는 데 8600만원의 부담금이 들었다.

재개발 재건축 시장에 '추가 부담금'발 쇼크가 확산되고 있다. 대개 재개발 재건축사업은 용적률이 높아진 데 따른 일반 분양 수입분으로 공사비를 충당하고 부족분은 조합원들이 추가 부담금으로 채운다.

그런데 용적률 규제와 임대주택 의무 건립 등으로 일반분양 수입은 아예 없거나 줄어든 반면 원자재가 상승 등으로 공사비는 늘어 추가부담금이 눈덩이처럼 불어난 것이다.


부담금이 높게 나오자 시공사와 계약을 해약하거나 사업이 지연되는 단지도 속출하고 있다. 부산 해운대구 주공AID재건축조합은 공사비 의견차이가 커 대림산업 등 4개건설컨소시엄과의 해약을 의결하고 조만간 조합원 총회를 열어 최종 결정키로 했다. 일반분양이 없는 서울 역삼동 개나리4차도 부담금이 많아 일부 가구의 재건축 반대에 부딪혔다.

재개발 아파트의 수익률이 떨어지기는 마찬가지다. 지난달 관리처분계획을 인가받은 서대문구 가재울3구역의 경우 전용 85㎡ 아파트를 분양받기 위해 대지지분 35㎡ 짜리 집을 사려면 현 시세 기준으로 2억5000만원이 든다. 여기에 추가 부담금 3억3690만원을 합하면 투자금만 5억8690만원으로 일반 분양가(5억4400만원)보다 4300만원이 비싸다.

성동구 왕십리2구역 역시 전용 85㎡ 아파트를 분양받을 수 있는 단독주택의 현재 매매가는 2억5000만원. 여기에 추가부담금 3억3000만원을 더하면 총 매입가는 5억8000만원으로 일반 분양가(5억5900만원)보다 2100만원이 비싸다.

전영진 예스하우스 사장은 "높아진 추가부담금을 감안할 경우 현재의 재개발 재건축 값은 상당히 고평가된 수준"이라면서 "이 상태에서 수익이 나려면 주변아파트값이 올라주거나 용적률 규제를 완화해야 하는데 둘 다 쉽지 않다"고 말했다.