1가구 1주택도 잘 따져봐야 양도세 비과세된다

서울에 거주하는 K씨는 함께 생활하던 아버지께서 돌아가신 후 물려받은 집에 계속 거주하고 있다. 상속받아 소유권을 이전한 날부터 3년을 채우기 전까지는 양도소득세가 많이 나올 것 같아 집이 자신에게는 너무 크지만 계속 살고 있는 것. 그러다가 상속자와 비상속자가 같은 가구원인 경우 처음 취득할 때를 기준으로 한다는 사실을 알고 뒤늦게 매각에 나섰다.

1가구가 1주택을 보유하고 있다가 매각하면 양도소득세와 관련해 비과세 혜택을 볼 수 있다. 다만 3년 이상 소유해야 하며 서울 및 일부 지역에서는 2년 동안 실거주를 해야 한다. 크게 복잡한 규정이 아니지만 간혹 '보유기간 3년'을 잘못 계산해 세금을 물거나 이미 3년 거주요건을 충족했음에도 그 사실을 몰라 집을 팔지도 못하고 거주하는 경우가 있다.

국세청 관계자는 “친지 또는 이웃들과 양도소득세 관련 세금상담을 할 때 재건축한 주택이나 상속주택 같은 경우 1가구 1주택 비과세 요건을 충족했는데도 이를 잘 알지 못해 필요한 때에 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 된다”며 “집을 팔 때 1가구 1주택 비과세 요건을 잘 몰라 억울하게 세금을 물게 되는 경우가 있으므로 이에 따른 보유기간 등을 잘 알아야 한다”고 납세자의 주의를 당부했다.

◇원칙은 취득일에서 양도일까지

양도소득세와 관련해 보유기간을 산정하는 원칙은 취득일에서부터 양도일까지 계산하는 것이다. 이 때 취득일과 양도일은 잔금을 내고 주택의 대금을 청산한 날이 기준이 된다.

따라서 경매를 통해 취득한 경우라면 경락대금을 완납한 날부터 양도일까지 계산하게 된다. 건설사로부터 분양을 받았다면 마지막으로 잔금을 치른 날이 취득일이 된다. 이런 경우 등기를 한 날이나 이사간 날은 아무 상관이 없다.

만약 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 하면 등기접수일이 기준이 된다. 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에도 등기접수일을 기준으로 한다. 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있으면 가등기한 기간은 보유기간에 넣지 않는다.


◇보유기간을 합산하는 경우

소유권이 바뀌었어도 이 전 소유자의 보유기간을 합산하는 경우가 있다. 양도소득세와 관련해서는 주택수를 계산할 때 개인별이 아니라 가구별로 보기 때문에 발생하는 현상이다. 동일 가구원 간에 소유권 변동이 있을 때 가구 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정하게 된다.

배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합쳐 계산한다. 상속의 경우에도 동일 가구원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 본다. 동일 가구원이 아니라면 이에 해당하지 않는다.

이혼을 하면서 재산분할 청구권으로 취득한 주택은 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합산하게 된다.

◇보유기간을 다시 계산하는 경우

반면 이혼을 하면서도 이혼위자료로 받은 주택을 양도하면 이혼 위자료로 주택을 받은 배우자의 보유기간만으로 판정한다. 또 증여받은 주택을 이혼한 후 양도하면 증여받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.
주택을 상속받은 경우에도 증여받은 날, 즉 증여등기 접수일부터 보유기간을 계산한다.

◇집을 다시 지으면

거주 또는 보유 중에 소실, 도괴 , 노후 등으로 인해 멸실돼 재건축한 경우 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산하되 재건축 공사기간은 제외한다.

주택면적이 증가한 경우는 보유기간 계산과는 무관하다. 부수토지 면적이 증가한 경우 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 보유기간을 계산하면 된다. 따라서 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이 경과해야 비과세 받을 수 있다.

다만 도시 및 주거환경 정비법에 의한 재개발 재건축으로 집을 다시 지은 경우에는 종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발 재건축 후의 보유기간을 모두 통산한다. 즉 공사기간이 포함된다.

만약 재건축 재개발 등 사업시 공사기간 동안 다른 주택(대체주택)을 취득했다면 일정 조건을 갖추면 양도세를 비과세받을 수 있다.

이 경우 △사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상을 거주하고 △재개발 재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체주택을 양도하며 △완공 후 1년 이내 재개발 재건축 주택으로 가구원 전원이 이사하고 1년이상 거주하는 등 3가지 요건을 모두 충족시키면 된다.

◇양도세 과세 대상이면 10% 세액공제 받자

1가구 1주택인데도 보유기간이 되지 않거나 1가구 다주택인 경우에는 양도세를 내야 한다. 어차피 내야할 세금이라면 예정신고를 하는 것이 좋다.

예정신고를 하고 세금을 납부하면 내야 할 세금의 10%를 공제해 준다. 또 1년에 1회만 부동산을 양도했거나 2회 이상 양도했더라도 이미 신고한 양도소득금액과 합산해 예정신고를 한 경우에는 확정신고를 안해도 된다.

양도소득세가 과세되는 부동산을 양도한 사람은 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 예정신고를 하면 된다. 예정신고를 하지 않은 경우에는 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 해야 한다.