'역세권 시프트' 부동산시장 뇌관될까

서울시 "이상 급등지역 토지거래허가구역 지정"

서울시가 추진중인 역세권 시프트(장기 전세주택) 확대 공급 방안이 올 부동산 시장의 핵으로 등장할 전망이다.

이 사업은 용적률 상향이나 용도지역 변경 등 시장을 흔들어 놓을 요소를 두루 갖췄기 때문이다.

역세권 시프트는 주택을 건설하려는 민간 사업자에게 용적률 상향이나 용도지역 변경 등의 인센티브를 부여하는 대신 이에 따른 개발 이익의 일정 부분을 시프트로 돌려 시가 매입하는 방식으로 공급된다.

따라서 시프트 개발이 가능한 역세권이 구체화될 경우 중간에 시세 차익을 염두에 둔 투자자들의 매수세가 불붙을 가능성도 배제할 수 없다.

2호선 신림역 인근 중개업소 관계자는 "올초부터 투자가 가능한 역세권 주거지역이 어디냐를 묻는 강남아줌마들의 전화가 늘어 났다"고 귀띔했다.

서울시는 개발 인센티브에 대한 이익을 환수하는 만큼 맹목적 투기 바람은 없을 것으로 보면서도 대상지 집값을 점검하는 등 투기방지 대책에도 촉각을 곤두세우고 있다.

◇개발 대상, 역세권 지구단위계획구역

시프트 공급지는 지하철에서 걸어서 7분, 반경 500m 이내 거리의 지구단위계획구역 내 주거지역(준주거지역 포함)이다. 지구단위계획이란 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획을 말한다. 지구단위계획구역은 서울시 면적(605㎢) 가운데 10.4%(63.3㎢)에 이른다.


이들 구역 중에서도 상업지역이 대부분인 도심과 부도심은 제외된다. 주거지역이 어느정도 포함된 △지역중심 △지구중심 △생활권 중심의 지구단위계획구역이 주요 대상이다. 따라서 주거지역을 낀 웬만한 역세권은 대상에 포함된다. 서울시는 이를 139곳으로 보고 있다.

그러나 역세권 지구단위계획구역 내 주거지역이라고 모두 개발이 가능한 것은 아니다. 주거지역 중에서도 재개발·재건축 뉴타운 등 이미 개발계획이 짜여진 곳은 대상에서 제외된다. 따라서 다세대·다가구나 상가주택의 밀집 지역이 주요 타깃이 될 전망이다.



서울시는 대지 면적이 3000㎡ 이상, 평균 5000㎡인 지역을 모델로 삼고 있다. 이는 시프트와 일반분양분을 합해 200가구 정도를 지을 수 있는 규모다.

◇서울시, 이상 급등시 토지거래허가구역 지정

서울시가 개발이익을 환수한다고 하지만 일부 저평가 지역에서 시세 차익을 노린 투기가 기승을 부릴 것으로 보인다. 재개발로는 사업성이 없거나 노후도를 충족하지 못했던 주택이 시프트 인센티브를 통해 주상복합 등으로 개발이 가능하기 때문이다.



서울시는 사업대상지의 토지 거래 가격을 모니터해 거래가격이 비정상적으로 변동하면 토지거래허가구역으로 지정, 투기세력에 의한 땅값 상승을 차단할 계획이다.

그러나 '알박기' 등으로 인한 투기는 뾰족한 방지대책이 없는 실정이다. 역세권 시프트의 사업시행은 대체적으로 건축법에 의한 건축허가 또는 주택법에 의한 주택건설사업의 방법으로 추진된다.

건축법에 의한 사업은 100% 주민 동의를 받아야 해 알박기에 의한 사업방해 요인을 막을 방법이 없다. 주택법은 매도 청구소송을 통해 차단할 수 있으나 이 역시 투기를 방지하기에는 다소 부족하다는 평가다.