고가주택 양도세완화 이후 절세방안은

[토요부동산]

1가구 1주택 장기보유자가 집을 팔았을 때 내야하는 양도세소득세가 오는 20일께부터 크게 줄어든다.

이에 따라 양도세 부담이 어떻게 달라지고 세금을 줄이는 방법은 무엇인지 궁금해하는 집주인들이 많다. 주택 매매 시기를 결정하기 전에 절세방안을 따져보는 게 순서다. 1가구 1주택자 양도세 완화를 계기로 1주택자와 다주택 보유자들의 절세 방안을 살펴봤다.

◆1주택자 장기보유할수록 유리

6억원 이상 고가아파트 보유자는 당장 팔아야 하는 상황이 아니면 3년 이상 소유하고 매도하는 것이 좋다. 장기보유 양도세 혜택은 기본 3년 이상 보유자를 대상으로 하기 때문이다.

종전에는 매년 3% 최대 15년 45%에서 장기 보유 특별공제율이 적용됐으나 이제는 매년 4% 최대 20년 이상 보유 시에는 80%까지 공제율을 적용받을 수 있어 오래 가지고 있으면 있을수록 세금을 줄일 수 있다.

새 법이 적용되는 기준 시점은 '매매 잔금의 청산일'이다. 따라서 법 시행 전에 집을 파는 계약을 체결했더라도 시행일(20일) 이후에 잔금을 받으면 양도세 인하 혜택을 받을 수 있다.

부동산 전문가들은 고가 아파트의 가격 상승을 예상한다. 이번 장기 주택 보유특별공제율 완화를 계기로 종합부동산세 등 추가적 세제 완화를 기대한 집주인들이 매물을 내놓지 않을 가능성이 높기 때문이다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "양도세 부담 등으로 인해 그 동안 고가아파트에 대한 매수세가 드물었다"면서 "하지만 앞으로는 대기 수요자들의 움직임이 활발해질 것으로 예상된다"고 말했다.


◆2주택자, 자산관리공사 공매 활용

양도세 감면안은 6억원 초과 주택을 장기 보유한 1가구 1주택자만 대상으로 한다.

1가구 2주택자는 장기보유 특별공제를 받을 수 없고 양도차익의 50%를 세금으로 내야한다.

1가구 2주택자일지라도 양도세 중과를 합법적으로 피할 수 있는 방법이 있다. 주택 1채를 소유한 가구가 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우 일시적인 1가구 2주택자가 된다.

이런 경우 3년 이상 보유한 종전 주택은 새로 구입한 주택을 매수한 지 1년 이내에 매도하면 비과세 혜택을 볼 수 있다.

1년 안에 집을 처분하기 어려운 상황이면 1년이 되기 전에 한국자산관리공사(캠코)에 매각을 의뢰해 중과세를 피할 수 있다.

서울, 경기 등 수도권과 광역시의 경우 공시가격(기준시가)이 1억원 이하일 경우에는 공시가격(기준시가) 1억원 이하의 주택을 먼저 매매하면 중과세율이 아닌 일반과세(9~36%)로 적용된다.

또 수도권과 광역시를 제외한 기타지역(광역시 군 지역, 경기 도농복합시의 읍면, 기타 도 지역)의 공시가격 3억 원 이하 주택은 중과세 대상 주택 수 계산에서 제외된다.

◆다주택자, 임대사업에 관심가져볼만

우선적으로 자신이 3주택 중과세 과세 대상인지를 알아봐야 한다. 3주택에 중과세 과세 대상은 △서울시, 광역시(군 지역 제외) 지역의 모든 주택 △경기도(읍면 제외) 모든 주택 △광역시의 군 지역과 경기도 도농복합시의 읍면 지역 △기타 시 도지역의 3억원 초과 주택이다.

1가구 3주택 이상의 다주택자도 장기보유 특별 공제를 받지 못한다. 정부는 또 2005년부터 3주택자에 양도소득세를 60% 중과하기 시작했다.

주택을 3채 이상 보유하고 있다면 자녀나 배우자에게 증여하는 방법이 가장 좋다. 이 때 자녀가 1가구를 구성할 수 있으면 절세 효과는 더욱 크다. 1가구 기준은 원칙적으로 배우자가 있어야 한다. 하지만 자녀 나이가 30세 이상이거나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 또는 20세 이상으로 일정한 소득이 있으면 1가구로 인정받는다.

1가구를 구성할 수 있는 자녀에게 1주택을 증여하고 가구를 분리하면 종합부동산세가 합산되지 않는다. 증여한 날로부터 10년이 경과해 상속이 이뤄지면 상속세를 계산할 때 합산하지 않는다.

증여 외에는 10년 이상 장기 투자를 겨냥한 주택임대사업이 있다. 월 5~7%의 임대 수익을 기대할 수 있을 뿐 아니라 종합부동산세나 양도소득세 중과를 피할 수 있다.

주택임대사업을 하기 위해서는 우선 5채 이상의 주택을 가지고 있어야 종합부동산세와 양도소득세 중과 대상에서 벗어난다.

조건은 동일한 특별시·광역시·도 안에 있는 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 한다. 주택규모가 전용 85㎡(25.7평)이하이어야 한다. 임대사업을 시작하는 단계에서 주택 공시가격도 3억원을 넘으면 안된다.

임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일) 후 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 취득일로부터 2개월 이내 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내 매입임대 주택을 임대 이 외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다.

임대사업용 아파트를 고르기 전에 꼼꼼히 따져볼 것이 있다. 먼저 전세값 비율이 높은 아파트가 좋다. 임대사업인 만큼 전세값 즉 임대료가 높으면 임대 수익률이 높아진다. 이때 전세가 비율은 60% 이상인 것이 좋다.