전매가능 아파트 인접상가가 '숨은 보석'

[머니위크]뉴타운 아파트·상가, 어디가 돈 되나

새 정부에서 관심받게 될 부동산 종목 가운데 하나는 '뉴타운'이다. 뉴타운은 이명박 대통령 당선인이 서울시장 재임시절부터 핵심사업으로 추진해 온 만큼 상당한 관심을 갖고 있다.

그는 이번 대선 과정에서도 수도권 주택수급과 가격안정 측면에서 신도시 정책보다도 뉴타운을 우선시했다. 그만큼 뉴타운은 새 정부의 최대 수혜 종목으로 꼽힌다.

뉴타운이 추진되는 사업지는 무엇보다 각종 인프라가 구축되는 등 도시기반 구조가 개선되고 주거·상업·업무 등의 기능이 어우러진 신시가지로 탈바꿈한다. 즉 광역 단위의 계획적 개발이 이뤄진다. 이런 점에서 소규모 개별 단위로 추진되는 재개발사업과는 엄밀하게 구분된다.

◆관심둘 만한 뉴타운 분양단지

올해 뉴타운지역에서 선보일 신규분양아파트는 대략 10여개 내외로 지역별로도 골고루 배치돼 있다. 특히 분양이 예정된 신규단지 중에는 분양가상한제를 적용받지 않아 입주후 곧바로 전매가 가능한 물량도 눈에 띈다.

뉴타운지역 내 재개발은 사업시기와 진행 상황에 따라 수익성이 크게 달라진다. 따라서 전매 기간이 짧아 자금이 장기간 묶이지 않는 물건이 상대적으로 유리하다.

동작구 흑석뉴타운에선 동부건설이 오는 8월쯤 분양에 나선다. 흑석뉴타운 5구역에 들어설 '동부센트레빌'은 오는 6월쯤 663가구 중 183가구를 일반분양한다. 한강조망이 가능하고 인근에 지하철 9호선 흑석역이 개통할 예정이다.

동부건설은 이어 올 9월쯤 강북구 미아뉴타운에서 79~141㎡(24~42평형) 306가구 가운데 71가구를 일반분양할 예정이다. 이 곳에선 4호선 미아역과 미아삼거리역을 모두 이용할 수 있다.

왕십리뉴타운에서는 상왕십리동 왕십리1, 2, 3구역이 나란히 선보일 계획이다. 이 중 삼성물산과 GS건설, 대림산업, 현대산업개발이 공동 시공하는 왕십리동 1369가구와 925가구는 단지 규모만큼이나 수요자들로부터 관심을 끌고 있다.



대우건설은 성동구 하왕십리동에서 1050가구 규모의 '대우푸르지오'를 오는 10월쯤 공급한다. 일반분양분은 594가구. 삼성도 같은 시기 상왕십리동 왕십리뉴타운 2구역에서 79~171㎡(24~51평형) 227가구 중 93가구를 일반분양한다.

서울시의 한강르네상스 계획으로 주목받고 있는 왕십리뉴타운은 도심 중심가에 위치, 출퇴근이 수월하고 인근에 서울숲과 청계천이 있다. 왕십리 민자역사개발과 분당선 개통(2010년 예정) 등 호재도 많다.

청량리 균형발전촉진지구를 비롯해 이문·휘경뉴타운과 인접해 있는 동대문구 답십리동 전농·답십리뉴타운에서는 한신공영이 82~145㎡(24~43평형) 141가구 가운데 41가구를 연내 일반분양한다. 이 단지는 입주 후 전매가 가능한 물량이다.



면목선 경전철이 2013년 개통 예정이며 중랑천과 배봉산이 가까이 있어 주거 환경도 쾌적한 편이다. 지하철 2호선 신답역과 1호선 청량리역을 걸어서 이용이 가능하고 내부순환도로 마장램프가 가깝다.

이밖에 마포구 아현동 아현뉴타운에서는 대우건설이 올 8월쯤 1532가구 규모의 '대우푸르지오'를 공개한다. 조합원분을 제외한 일반분양 물량은 413가구.

◆뉴타운 상가도 '주목'



뉴타운에선 지역 내 상가나 인접 상가도 주목할 만하다. 뉴타운 상권 역시 새 정부의 행정적 지원 강화 등에 대한 기대감으로 인해 투자가치가 높아지고 있다. 무엇보다 택지지구 상권보다 훨씬 빠르게 형성된다는 게 장점이다. 구도심 활성화 방안으로 용적률을 완화해 준다거나 기반시설부담금제 폐지 소식도 희소식이다.

새 정부가 기반시설부담금제 대신 기반시설부담구역제를 도입, 대규모 개발지역에 대해서만 기반시설부담비용을 부과하는 방안을 추진하기로 한 것은 뉴타운 인접지 상권 입장에선 후광 효과를 기대할 수 있는 대목이다.

결과적으론 이 같은 정책적 지원이 보다 구체화될 경우 뉴타운사업 활성화와 함께 뉴타운 내 상가뿐 아니라 인접 상가들의 가치도 동반 상승하는 효과를 얻을 수 있을 것으로 보인다.



특히 상대적으로 저평가됐던 강북지역을 중심으로 한 뉴타운이나 과거 지역 상권을 담당했던 재래시장 상가의 경우 새 정부 정책에 부합, 올해 유망 투자처가 될 수 있다는 게 전문가들의 시각이다.

영등포구 신길동 신길뉴타운에서는 지상 1층짜리 '한화 꿈에그린' 단지 내 상가를 분양하고 있다. 송파구 방이동 방이뉴타운에선 KB부동산신탁이 지하 2층~지상 7층 규모의 '현대드림밸리' 계약자를 모집하고 있다. 먹자골목 메인상권에 위치, 올림픽대로와 송파대로, 잠실대교를 이용할 수 있다. 잠실역과 몽촌토성역이 가까운 역세권 상가다.

라온건설은 성북구 정릉동 일대 길음뉴타운 10단지 '라온유' 상가를 분양 중이다. 지하 1층~지상 1층 규모로 지하철 4호선 길음역이 걸어서 7분 거리다. 우이~신설간 경전철(2012년 완공) 정릉역(가칭)도 걸어서 5분 거리인 더블 역세권을 형성하게 된다.



양천구 신월6동 신월·신정뉴타운에서는 지하 3층~지상 10층 규모의 '승일뷰티타워2차'가 분양을 실시하고 있다. 기하홀딩스가 시행하고 대한토지신탁이 자금관리를 하는 이 상가는 유동인구가 많은 주택지 상권에 위치해 있다. 특히 주변 상가가 노후화됐지만 권리금이 형성돼 있는 등 상권이 살아있는 지역으로 꼽힌다.

마포구 아현동 아현뉴타운지역에서는 '예미원 남아현' 단지 내 상가가 계약자를 유치하고 있다. 예전 남아현상가를 리모델링, 지하 1층~지상 7층 규모로 새롭게 꾸미는 주상복합아파트다. 이 중 지하 1층~지상 1층이 상가로 조성된다. 올 12월 입점할 예정이다.

성북구 장위동 장위뉴타운에선 지하 3층~지상 5층 1개동 75개 점포로 꾸며진 '센트럴타운'이 신규분양을 실시하고 있다. 신분당선 연장선 월계2교역이 상가 앞으로 지나고 인근 드림랜드가 2013년까지 초대형 공원으로 조성된다.



전문가들은 뉴타운 내 상가라도 상권형성 기간, 분양가 등에 따라 수익성은 천차만별이란 점에서 나름의 주의가 필요함을 지적하고 있다. 특히 순환개발방식으로 사업이 추진, 전체 개발이 중장기적으로 이뤄지기 때문에 무엇보다 근접 상권의 완성시점과 추가 상권에 대한 면밀한 검토가 있어야 한다는 것.

아울러 인근 낙후상가들의 낮은 임대료 수준과 경쟁해야 한다는 점에서 초기 임대료가 기대보다 낮을 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 그만큼 수익률에 대해 꼼꼼히 따져봐야 한다.