최재덕 인수위원이 "10년 동안 돈을 묶어 놓으면 투자자가 줄어들 것"이라고 말한 것도 같은 맥락이다. 이를 극복하기 위해 검토하고 있는 게 유동화와 증권화.
지분을 시중에서 거래할 수 있도록 해 주겠다는 의미다. 집 주인이 집을 팔면 차액에 대해 지분 만큼의 이익을 가져가게 된다. 지분형 분양제를 문답으로 알아보자.
▶예를 들어 수도권 17~18평 주택의 분양가가 2억원이라면 1억원은 펀드나 지분 투자자들이 투자를 하게 한다. 남은 1억원 중 5000만원을 국민주택 기금이 융자한다면 서민은 약 5000만원정도의 자기부담으로 2억원의 집을 장만할 수 있게 하는 제도다. 2억원중 민간이 투자한 1억원에 대해서는 살아가는 동안 이자부담 없이 살 수 있다.
▶일단 투자하고 난 후에는 투자금 만큼 유동화시킬 수 있다. 자신이 가진 지분을 시중에서 거래할 수도 있다. 집의 주인이 전매제한이 끝나 집을 매각할 경우 차액에 대해 지분만큼의 이익을 가져가게 된다.
-투자지분에 대한 증권화도 고려하나.
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▶증권화는 금년 6월화에 입법화해 하반기에 시작할까 생각이다. 10년 동안 돈을 묶어놓으면 투자자가 줄어들 것이다. 10년 동안에도 자기 권리를 찾을 방법을 강구해야한다. 투자자는 전매제한도 없다.
-투자자는 개인인가.
▶기본적으로 투자를 많이 유도하는 쪽으로 제도가 도입이 돼야하니 제한이 없을 것이다.
-투기 우려에 대한 방지책은.
▶투기 우려는 그다지 크지 않다. 일단 이 주택을 분양받으면 서민이 일반 청약 방법에 따라 자기가 우선순위 해당이 돼야 집을 분양받을 수 있다. 지분투자자는 지분을 최종 판매하기 전까지는 별도로 수익을 취할 방법이 별로 없다.
그 중간에 이자분을 집 소유자에게 받을 방법도 없고 10년동안 돈이 묶이는 것이라 크게 투기까지는 걱정이 없을 것이다. 이익이 많이 생길 것 같은 주택은 개인이 가능하면 자기 부담으로 할 것이다. 대신에 은행 금리 수준보다 조금 나을 경우는 50% 지분으로 소유하고 나머지는 투자를 받겠될 것이다.
-집 지을 택지가 없을 것 같은데.
▶이 제도를 위해 주택을 추가로 짓는 것은 아니다. 이미 계획돼 있는 연간 50만호, 수도권 30만호가 대상이다.
-분양주택이 대상인가.
▶그렇다. 공공택지에 지어지는 분양주택이 대상이다. 공공택지는 분양가 상한제 등의 제도가 있어 분양가가 낮은 만큼 투자매력이 있을 것이다.
-하반기 시범분양 대상지는.
▶수도권이 될 것이다.
-51% 지분을 가진 주인의 권리는 어디까지 보호가 되나.
▶51% 지분을 갖게 한 것은 주택에 대한 소유권 임차권 매각권을 집 주인이 행사할 수 있도록 하기 위해 한 것이다. 모든 권리는 집주인이 가진다. 투자자는 집주인이 결정할 때 차익에 대한 지분만 가져간다. 중간에 그 권리(49%)를 남에게 넘길 수 있다.
-전매는 허용하나.
▶전매는 다른 제도를 따라간다. 10년이다.
-대상은 17평에 한정된 것인가.
▶17평이라고 정해진 것은 아니고 국민주택 규모가 될 것이다.
-투자자에 대한 제한은.
▶제한은 없다. 돈을 투자하는 것이라 10년 동안 말하자면 집을 매각할 권리는 없고 대신 지분만큼 다른 사람에게 양도할 권리를 갖는 것이다.
-외국에서 유사한 제도가 시행되고 있나.
▶똑같지 않지만 선진국에서는 자기 자금은 10~20% 정도이고, 나머지는 금융에 의해서 집을 산다. 우리나라는 금융이 취약하니 이런 제도를 통해 자기 부담 적게 하려는 것이다.
-집에 대한 지분은 51:49로 지정할 것인가.
▶정확하게 그렇게 할 것이다. 그래야 51% 지분 가진 사람이 집에 대한 소유권을 가질 수 있다.
-이 제도가 도입 계획인 물량과 시범 단지는.
▶이 제도가 인기가 있을 것으로 보이기 때문에 아마 특별히 시범단지를 이렇게 지정할 필요가 없을 것이다. 일반 분양분 중 이 제도를 선택해 하면된다.
-개인이 49%의 지분을 취득하는 것은 어떻게 하나.
▶개인이 직접 투자는 쉽지 않을 것이고 공공기금 펀드가 조성돼 참여될 것이다.
-임차권은 전세값이 집값의 51% 이상이 되면 부작용이 발생할 수 있지 않나.
▶소유자의 권리는 제한을 안 한다. 일반 주택과 같다고 생각하면 된다. 일반 주택 10년 전매 제한하는데 본인이 꼭 살아야 하는 것 아니다. 마찬가지다.
물론 지금 현재 100% 짜여진 것 보다는 전체적 윤곽만 있는 것이고, 상반기 연구해 6월 입법화해 하반기 시행할 것이다.
