미리 부동산 관련 세제나 규제에 대해 충분히 숙지한 뒤 새 정부의 부동산 대책이 가시화 될 때 빠르게 입찰에 참여하는 것이 좋다.
다만 신규 물량보다는 이미 자료가 나와 있는 유찰 물건을 중심으로 사전에 조사하는 것이 순서다. 또 금리변동을 파악해 종합적으로 수익이 얼마나 발생하는지 미리 계산하고 있어야 한다. 앞으로 규제 완화에 대한 기대감이 큰 쪽으로 여유있게 준비하는 자세가 필요하다.
◆ 감정가 믿지 말고 발품 팔아라
‘경매는 발품 싸움’이라는 말이 있다. 최소한 다섯 곳 이상의 중개업소를 찾아가 주변 시세와 전세가를 조사해 평균적으로 이해하면 큰 손실은 피할 수 있다.
부동산 투자의 성공여부는 얼마나 많이 다녔는가에 있다. 즉 현장 답사를 통해 시세를 분석하고 인근 중개업소를 다니며 개발 분위기를 파악하는 것은 인터넷이나 정보지, 전화통화를 통해 얻는 정보와는 차원이 다르다.
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최근 경매정보가 대중화 되면서 현장답사를 소홀히 하는 사람이 있는데 직접 발품 파는 투자자를 당해내지 못한다. 경매 투자의 90%는 발품에서 결정된다.
◆ 시간은 여유롭게, 자금은 넉넉하게
경매는 취하, 변경, 연기 등 변수가 많기 때문에 물건을 고르는 입찰차의 계획과 맞아떨어지지 않는 경우가 많다.
따라서 경매에 임할 때 조급증을 버리고 여유 있게 입찰에 참여하는 것이 좋다. 또 입찰시 최저입찰가의 10~20%의 보증금을 내야하고 낙찰됐을 경우 잔금을 45일 이내에 처리해야 한다. 빠른 자금 동원력과 더불어 부대비용에 대한 충분한 자금계획을 세워야 한다.
◆ 권리관계가 복잡한 물건은 파악 철저
경매물을 살펴보면 유찰이 연속돼 감정가의 50% 수준까지 떨어지는 경우가 있다. 또 통상 10%인 보증금이 20%로 설정돼 있는 물건도 있다. 20%로 보증금이 설정된 물건은 잔금납부가 이뤄지지 않아 재 매각된 물건이다.
이런 물건은 법정지상권, 유치권, 예고등기 등이 복잡하게 얽혀있어 잘 풀리면 수익이 높지만 그 만큼 위험성도 크다. 권리관계가 복잡한 물건은 전문가와 함께 해결해 나가는 것이 좋다.
