재개발, 공공주도 순환방식이 대세

"도심도 리모델링 열풍, 새도시로 거듭난다"<상>

지속적인 인구유입으로 도시규모가 광역화되면서 체계적인 도시개발이 이뤄지고 있지만 구도심지는 그동안 방치되면서 주거환경이 열악해졌다.

이로 인해 같은 도시 안에서도 지역불균형이 심화되는 결과를 가져왔다. 민간이 주도하는 재개발ㆍ개건축 방식 위주로 진행된 기존 도심 재정비사업은 도심난개발을 야기시키면서 도시기능을 되살리는 것과는 거리가 있었다.

광역개발의 필요성이 대두됨에 따라 뉴타운사업이 새로운 대안으로 제시됐으나 관련 후속법의 미비로 지지부진했다. 정부가 이를 해결하기 위해 내놓은 방안이 '도촉법'이다.

도촉법은 그동안 민간이 주도해온 수익성 위주의 재개발에 공공 부문이 적극 개입, 민ㆍ관이 공동으로 도시 재생사업을 추진하는 방식으로 새로운 대안으로 자리를 잡아나가고 있다.

◇도시정비사업의 결정판 도촉법= 도시재정비촉진특별법은 도심의 구 시가지개발을 유도하기 위한 특례와 공공부문의 참여를 통한 공공성을 강화를 주요 내용으로 하고 있다.

법 시행으로 사업 속도가 2-3년 단축된 것은 물론 광역적, 체계적 개발이 가능해졌다.

특별법은 그동안 도시정비사업이 각종 개별 법령의 저촉과 난맥 등으로 사업 시행이 어려웠던 점을 해소하기 위해 여러 법규를 병합해 각종 인허가를 의제처리할 수 있도록 했다.


구체적으로 △ 광역적이고 체계적인 도시의 개발 △ 개발에 따른 용적률 등의 특례 △ 기반시설의 확충 △ 개발이익의 환수 △ 특목고 설치 및 문화시설의 확대 등 쾌적한 도시환경 조성 △ 공공기관의 총괄사업관리자 지정 허용 등의 내용을 담고 있다.

도시정비사업 추진을 위해서는 '재정비 촉진지구'로 지정받아야 한다. '재정비 촉진지구'는 낙후지역의 도시기능 회복을 위해 광역적으로 계획, 체계적.효율적으로 사업을 추진하기 위해 지정한다.



지구 지정에 대한 신청권자는 시장.군수,구청장이며 지정권자는 시.도지사다. 지정 면적은 주거지형은 50만㎡, 도심중심지형은 20만㎡ 이상이다.

재정비촉진사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업, 도시계획시설사업 등으로 나뉘어진다.

정비계획 수립은 시장.군수.구청장이 수립해 시.도지사가 결정한다. 계획 수립의 주요 내용에는 △ 토지 이용, 인구 .주택 수용계획 △ 도로 등 기반시설 설치 및 비용 부담 계획 △ 용도지역 변경계획 △ 용적률. 건폐율, 높이 계획 등 건축계획 △ 임대주택 건설계획 △ 재정비 촉진구역의 경계, 사업 종류 등을 포함한다.

◇기존 도시정비사업의 문제점=기존 도심 재정비사업 형태는 재개발, 재건축 방식 위주로 진행됐다. 기존 도시내에서 재개발, 재건축은 주택공급원 역할을 수행함에도 불구하고 불균형의 원인으로 자리잡았다.

즉 민간 주도로 진행되는 재개발, 재건축은 개별 소규모 단위, 수익성 위주의 사업 등으로 난개발을 초래했다.

비전문가인 조합과 시공사간의 각종 이권개입 등 비리가 끊이지 않으면서 조합 임원을 상대로 소송과 이로 인한 사업기간도 10년이 넘는 것은 기본이고 최장 20년이 넘는 사업장도 비일비재했다.



이밖에도 집주인과 세입자 갈등에 따른 사회문제와 한꺼번에 주민이 동시에 이주하면서 주변 전세가격을 급등시키는 등 많은 부작용을 낳았다.

이에 따라 공공주도의 광역적인 도시정비사업의 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다. 그동안 도시정비사업은 민간의 고유사업 영역이라는 인식과 함께 재개발지역의 해당 주민들도 공공개발에 대한 인식부족으로 공공기관의 참여가 부진했다.

그러나 이번 도촉법 시행을 계기로 공공의 역할이 한층 높아졌다. 이때 대한주택공사는 '순환정비사업' 을 통한 광역개발방식을 제시했다.



'순환정비사업(순환재개발)'이란 사업지구에 거주하던 주민이 인근 지역에 위치한 이주용 임대주택 등에 사업기간 동안 임시로 거주하다가 사업이 완료되면 예전에 살던 곳으로 다시 돌아와 재정착하는 도시정비 사업방식이다.

순환정비방식은 지구주민들의 재정착률을 높일 수 있고 주변 전세시장 및 집값 불안요인을 차단하는 등 가장 모범적인 도시정비 사업방식이라 할 수 있다. 하지만 사업시행자의 부담이 많아 민간건설업체는 현실적으로 도입하기 어렵고 주공과 같이 임대주택 비축이 가능한 공공기관이 적용할 수 있는 사업방식이다.

대한주택공사 도시정비처의 유영래팀장은 "구시가지 재정비사업은 민간이 수익성 위주로 이뤄져 광역교통망, 교육, 문화 시설이 갖춰지지 않는 문제점을 낳았다"며 "순환정비방식을 통해 사업기간의 단축은 물론 거주민의 재정착률 제고와 집주인들의 재산상의 이익을 높여주는 효과가 나타나면서 재개발지역에서 관심이 높아지고 있다"고 말했다.

↑신림난곡 철거전 전경

↑신림난곡 순환재개발이후 전경

◇달동네 이미지 바꾼 신림난곡=공공이 주도해 도시정비사업을 성공적으로 이끈 대표적인 사례가 '달동네'의 대명사였던 신림난곡지구.

주공은 서울의 마지막 달동네였던 신림난곡을 순환정비방식을 통해 동사무소, 종교시설, 공원 등 주민 편의시설을 포함한 3322가구의 아파트 단지로 탈바꿈시킨 최초의 사업이다.

이 지역은 1973년 재개발 구역 지정 후 1982년 구역지정이 해제했고, 1995년 재개발구역으로 재지정된 후 대형 민간건설업체가 사업을 시행하려다가 수익성이 없자 사업을 포기했다.



재개발사업이 장기간 표류하고 지역이 슬럼화 되자, 지역주민들과 관할 지자체인 관악구청등에서 주공의 참여를 적극 요청해 2000년 6월 주공이 사업시행자로 지정돼 재개발이 시작됐다.

주공은 이 지역 주민들이 경제적 능력이 없어 ‘재개발 지분’을 팔고 떠날 것을 우려해 순환정비방식을 통한 도시정비사업을 진행한 결과 재정착률이 45.8%에 달했다. 민간주도로 이뤄졌던 길음뉴타운 4구역의 경우 13.8%의 재정착률에 불과했던 것과는 대조적이다.

주공은 건설공사비에 투입된 사업비용만 회수하고 일반분양 이익으로 벌어들인 100여억원에 달하는 개발이익을 주민들에게 돌려줄 계획이다.



난곡지구 주민대표회의 김인덕 회장은 "주공이 사업시행자 편의 위주의 사업추진에서 탈피해 사업추진 전과정에 주민을 참여시켰다"며 "이런 과정에서 상호 신뢰감이 쌓였고 사업을 성공시킬 수 있는 밑거름이 됐다"고 말했다.

최근 재개발, 재건축 사업을 둘러싼 조합 및 시공사 비리문제가 사회문제화 되는 현실을 비춰본다면 시사하는 바가 큰 대목이다.