[토요부동산]소액투자로 내집갖기

재개발·경매·대출 등 활용해야

최근 부동산시장이 침체됐다고 하지만 서민들에겐 여전히 내집마련의 문턱이 높다.수도권 집값은 이미 너무 많이 올라 저축으로 내집마련 하기란 '하늘의 별따기'다.

그렇다고 내집마련을 포기하거나 마냥 미룰수 만은 없다. 내집마련의 시기는 정해진 것이 없으며 빠를수록 좋다는 게 전문가들의 조언이다.

내집마련정보사의 양지영 팀장은 "내집마련 자금이라고 해서 많이 필요하지 않으며 소액으로도 충분하다"며 "꼭 큰 집, 비싼 아파트를 사야겠다는 욕심을 버리고 작은 것부터 차근차근 준비하는 자세가 중요하다"고 말했다.

소액으로 어떻게 내집마련을 할 수 있는지 그 방법과 전략을 알아보자.

◇재개발로 내집마련하기

재개발을 통한 내집마련은 무엇보다 소액으로 투자 할 수 있다는 게 장점이다. 재개발 구역에서 투자하는 대상은 다가구 주택이나 빌라 등으로 이들은 아파트에 비해 가격이 싸다.

소액투자자가 재개발 투자에서 성공하려면 각 단계별 진행 속도에 따라 투자 타이밍을 잘 잡아야 한다. 재개발 투자의 수익성은 사업기간에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 사업기간이 많이 남을수록 지분 시세가 싸지지만 사업 추진을 지연할 만한 위험도 또한 커진다.


좀 더 싼 가격에 높은 수익률을 원하다면 가장 위험성이 큰 '구역 지정이 되지 않은 곳'에 투자하는 것이다. 이는 투자 수익을 극대화 시킬 수 있는 한 방법이다. 하지만 재개발이 늦어져 자금이 오랜 기간 동안 묶여 버릴 수가 있어 실수요자들은 주의해야한다.

빠르고 안전하게 내집을 마련하고 싶은 사람에게는 구역지정 이후 사업시행인가가 임박해 3~4년 내 입주 할 수 있는 게 좋다. 본인이 원하는 지역을 선택한 다음 해당 지역을 답사하고 전문가와 상담해 급매물을 노리는 방법이다.

재개발 투자에 앞서 먼저 최근에 발표된 도시 및 주거환경정비기본계획을 눈여겨 볼 필요가 있다. 이 때 특정 관심지역만 볼 것이 아니라 여러 대상지를 함께 비교해 보는 안목이 중요하다.

조합설립인가 이후 유망 재개발 지분으로는 △동대문구 전농7구역 △중구 신당7구역 △강북구 미아8구역△동작구 흑석4구역 △광명시 뉴타운 등이 있다.

◇경매로 내집마련하기

경매 시장도 아파트를 싸게 매입할 수 있는 곳이다. '부동산 떨이시장'으로 불리는 만큼 몇 가지 포인트만 잘 알아두면 초보자도 내집마련과 동시에 시세 차익까지 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있다.

경매에는 재개발 재건축 빌라 단독주택 아파트 등 다양한 물건들이 나와 있다. 때문에 자기 입맛에 맞는 물건을 시세보다 30%가량 싸게 살 수 있다.

하지만 경매의 모든 물건이 싼 것은 아니며, 경매에 참여하는 모든 사람이 이익을 보는 것은 아니다. 보이지 않는 함정도, 또 지나친 경쟁으로 이익률이 크게 떨어지는 경우도 많다. 권리분석에 실패에 소유권 이전에 애를 먹는 경우도 적지않다.

경매 투자는 일반 부동산 투자보다는 가격 면에서 유리하지만 남들이 하는 대로 따라 하다가는 낭패보기 십상이다. 때문에 경매 투자시에는 유의점을 반드시 숙지해야한다.

가장 먼저 가격을 따져야 한다. 법원 경매시장에 나오는 전국의 물건 중 ‘감정가 1억원 미만’의 비중은 70%에 가깝다. 수도권에서도 절반쯤이 1억원 미만이다.

종종 경매로 낙찰받으면서도 세금과 등기비, 세입자 명도비 등을 비용에 포함하지 않은 채 감정가만 기준으로 입찰가를 정하는 경우가 있다. 이 모두를 포함한 자금조달계획을 세워야 향후 수익률이 높다는 것을 명심해 둬야 한다.

◇대출로 내집마련하기

내집 마련에 나설 경우 자기자금을 100% 준비해서 매입하는 경우는 드물다. 레버리지 효과를 기대하며 필요자금의 40~60% 정도는 통상 대출을 활용한다.

물론 대출에 대한 이자의 부담이 생기고, 대출을 갚지 못 할 것이란 두려움이 있다. 하지만 미래 가치가 있는 집이라면 향후 시세 차익으로 이자 및 대출을 갚고도 남는다. 소액으로 집을 장만하려면 내게 맞는 대출 상품을 고르는 것도 중요하다.

정부에서 지원하는 '생애최초전세자금마련대출' 등을 이용하면 금리 부담을 낮출 수 있다. 부부합산 연소득이 2000만원 이하라면 생애최초대출을 이용할만하다. 건설교통부가 대출금리를 연 5.20%에서 5.70%로 올렸지만 2000만원 이하인 경우 대출한도 1억5000만원 중 1억원까지는 5.20%를 적용한다.

변동금리와 고정금리 등에서 고민이 된다면 혼합형 상품에 주목할 필요가 있다. 대출 기간 동안 고정과 변동금리를 자유롭게 바꿀 수 있는 혼합형 주택대출금리 상품은 국민은행의 '포유 장기대출',우리은행의 '아파트파워론Ⅲ',신한은행의 '마이홈플랜',하나은행의 '이자안전지대론' 등이 대표적이다.

올 들어 금리가 큰 폭으로 오르면서 장기 고정금리 주택담보대출 상품이 다시 주목받고 있다. 3개월마다 적용 금리가 바뀌는 변동금리대출에 비해 고정금리 상품은 금리 변동에 따른 이자 부담 상승 위험을 줄일 수 있다.

대출을 받을 때 가장 먼저 생각해야 할 것이 바로 내게 맞는 대출이 어떤 것인지 확인하는 것이다. 그리고 본인이 갚을 수 있는 능력 범위 내인지를 따져봐야 한다. 일반적으로 대출로 인해 매월 갚아야 할 원리금(원금+이자)은 본인 소득의 3분의1 수준을 넘지 않는 것이 바람직하다.