[MT리포트] 630조 자영업자 대출의 딜레마

머니투데이 권화순 기자, 김진형 기자, 이학렬 기자, 변휘 기자, 한은정 기자 | 2018.08.20 05:30

[자영업자대출 딜레마](종합)

편집자주 | 자영업자대출 관리가 금융당국의 고민거리로 떠올랐다. 내수경기 부진과 최저임금 인상, 공실률 상승, 기준금리 인상 전망 등으로 부실 우려가 높아지고 있지만 자영업이 경제에 미치는 파장이 커 가계대출처럼 적극 억제하기 어려워서다. 위험 징조가 높아지고 있는 자영업자대출을 점검했다.


630조 자영업자대출…방치할 수도 조일 수도 없다



[자영업자대출 딜레마]<1>가이드라인 도입해도 증가세 안 꺾여…금융당국 역할 제한적이라 고민

“과잉대출도 문제지만 무작정 대출을 조일 수도 없다. 적정 수준이 뭔지 고심할 수밖에 없다.”(금융당국 관계자)

정부가 자영업자대출을 두고 딜레마에 빠졌다. 이미 600조원을 넘어선 자영업자대출은 금리상승 기조와 경기악화 등으로 부실화 우려가 커지고 있다. 하지만 내수침체와 최저임금 인상의 이중고를 안고 있는 자영업자의 ‘돈줄’을 마냥 틀어쥘 수도 없는 노릇이다. 세수를 확보해야 하는 국세청이 최근 자영업자 부담을 덜어 주겠다며 세무조사를 유예하기로 한 것도 같은 맥락의 고민이다.

이런 와중에 자영업자대출 증가세는 심상치 않다. 지난 3월 금융당국이 자영업자대출을 관리하기 위해 여신심사 가이드라인을 내놨지만 금융회사가 반드시 지켜야 하는 규제가 아니다 보니 대출 증가 억제 효과는 크지 않다는 평가다.

19일 한국은행과 금융당국에 따르면 지난 7월 말 은행권 자영업자대출(개인사업자대출) 잔액은 304조6000억원으로 전달 말보다 2조5000억원 늘었다. 지난달 증가액은 자영업자대출 가이드라인이 시행된 3월 26일 이후 월별 기준으로 가장 많은 규모다. 한국은행은 다달이 은행권의 개인사업자대출 현황을 발표하고 있는데 이는 주기적으로 발표되는 유일한 자영업자대출 관련 통계다.

하지만 ‘숨은 빚’까지 고려한 자영업자대출 규모는 벌써 600조원을 돌파했다. 금융당국이 집계하는 방식에 따른 전 금융권 자영업자대출은 지난해 말 598조원에서 올 들어 30조원 이상 증가한 것으로 추정된다. 금융당국은 개인사업자대출에다 개인사업자대출이 있는 개인사업자의 가계대출까지 합해 자영업자대출을 계산한다. 자영업자들은 사업자금과 가계자금을 뚜렷하게 구별하지 않고 사용하기 때문에 양쪽을 다 들여다봐야 한다는 판단이다. 개인사업자대출이 없는 개인사업자의 가계대출까지 포함할 경우에는 자영업자의 ‘숨은 빚’은 훨씬 더 클 것으로 추정된다.

금감원 관계자는 “자영업자대출 증가세가 지난해 같은 기간 대비 크게 늘어난 것은 아니지만 최근 증가속도가 빨라지고 있는 것은 사실”이라며 “특히 임대사업자대출을 중심으로 증가폭이 커졌다”고 설명했다.

임대사업자대출은 자영업자대출 잔액의 40%를 차지할 정도로 비중이 크다. 최근엔 정부의 가계대출 규제 강화로 주택 구입용 수요까지 몰리는 ‘풍선효과’가 생기면서 증가세가 더 가파르다. 정부가 임대사업자에 대한 세제 혜택을 강화하면서 과거 가계대출을 받아 임대업을 했던 대출자들이 임대사업자로 전환한 것도 임대사업자대출 증가에 영향을 미쳤다.금융회사들은 임대사업자대출이 담보비율 80% 이상으로 돈 떼일 염려가 별로 없는데다 규제도 강하지 않아 가계대출 대신 집중 영업하고 있다.

금융당국은 자영업자대출이 가계대출의 절반 수준으로 불어나자 지난 3월 26일부터 은행권에 가이드라인을 제시했다. 부동산 임대사업자대출은 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값인 RTI가 주택은 1.25배. 비주택은 1.5배 이상이어야 신규 대출을 해주도록 했고 자영업자대출 전체적으로 총소득 대비 가계대출과 개인사업자대출 등 총부채가 차지하는 비율인 LTI를 참고지표로 활용하도록 했다. 또 금융회사 자체적으로 업종별 대출한도를 정해 놓고 대출이 많이 늘어난 업종 3가지에 대해선 특별관리를 주문했다. 가인드라인은 지난달 상호금융권으로 확대됐고 오는 10월부터는 저축은행에도 적용된다.

문제는 가이드라인이 꼭 지켜야 하는 규제가 아닌 탓에 대출억제 효과를 기대하기에는 한계가 있다는 점이다. 가이드라인 시행 후 금감원이 실태를 조사한 결과 RTI가 기준비율에 미달해도 대출이 빈번하게 실행될 정도로 운영 상태가 ‘느슨’했다. 금융당국은 현재 가이드라인 시행 후 자영업자대출 현황을 파악 중이다. 연체율이 RTI와 연관성이 있는 것으로 나오면 강제성 있는 규제비율을 도입할지 검토할 계획이다.

임대사업자는 그나마 자금 사정이 여유롭지만 소규모 영세 자영업자가 포진한 도소매업이나 숙박업, 요식업 등에는 획일적인 대출규제를 적용하기도 어렵다. 내수가 침체된 와중에 최저임금 상승 등 악조건이 겹치면서 줄폐업이 이어질 가능성이 높아서다. 영세 자영업자에 대한 대출까지 조이면 악순환이 반복될 수밖에 없다는 게 금융당국의 고민이다.

특히 영세 자영업자대출에 대해선 금융당국의 역할이 제한될 수밖에 없다. 정부는 이번주 영세 자영업자와 소상공인을 위한 종합대책을 내놓기로 했다. 금융당국 고위 관계자는 ”자영업자대출은 금융의 영역을 넘어 종합적인 고민이 필요하다”며 “대출을 직접 담당하는 은행 지점 직원이 자영업자의 영업환경을 가장 잘 알고 있는 만큼 금융권에선 과밀상권이나 업종 쏠림을 막기 위해 소상공인들에게 컨설팅을 지원하는 종합방안을 검토하고 있다”고 밝혔다.

권화순, 김진형 기자



자영업자 대출 뜯어보니…이래서 위험하다



[자영업자대출 딜레마]<2>부동산임대업 연체율 낮아 착시…공실률·금리 상승세 등 곳곳 위험 징후

연체율만 보면 자영업자대출은 전혀 위험해 보이지 않는다. 은행권 전체의 자영업자대출 연체율은 공식적으로 집계된 것이 없지만 신한은행의 경우 지난 6월말 기준 자영업자 연체율이 0.19%에 불과했다. 이는 신한은행의 전체 대출 연체율 0.27%이나 금융감독원이 집계한 은행권 연체율 0.51%과 비교해 크게 낮은 수준이다.

NH농협은행도 지난 6월말 자영업자대출 연체율이 0.26%로 전체 대출 연체율 0.46%보다 낮았다. 자영업자대출 연체율이 이례적으로 낮은 이유는 연체율이 낮은 부동산 임대사업자대출 비중이 높기 때문이다,

신한은행의 자영업자대출 연체율을 업종별로 보면 △제조업 0.40% △도·소매업 0.36% △숙박·음식업 0.26% 등으로 전체 대출 연체율보다 높거나 비슷하다. 반면 부동산임대업 연체율은 0.02%에 불과하다. 신한은행의 자영업자대출 중 부동산임대업이 차지하는 비중은 43%에 달한다. 자영업자대출 연체율이 낮아지는 이유다.

농협은행도 지난 6월말 기준 자영업자대출 연체율을 업종별로 보면 △건설업 0.72% △제조업 0.51% △숙박·음식업 0.38% △ 도·소매업 0.30%인데 부동산임대업은 0.06%에 불과하다. 한 은행 관계자는 “임대사업자대출은 임대료를 받아 대출 이자를 내기 때문에 공실률이 크게 높아지지 않는 한 연체율이 올라가지 않는다”고 말했다.

문제는 최근 공실률이 올라가고 있다는 점이다. 한국감정원이 발표한 상업용 부동산 임대동향 조사에 따르면 지난 2분기 중대형 및 소형 상가의 공실률은 각각 10.7%, 5.2%로 전분기 대비 0.2%포인트와 0.5%포인트 상승했다. 또 국토교통부에 따르면 서울 오피스 공실률은 2017년 1분기 9.8%에서 올 1분기 11.9%, 올 2분기 12.1%로 계속 높아지는 추세다. 한 은행 고위관계자는 “최근엔 영등포구와 마포구, 강남구까지 공실률이 올라가고 있어 주시하고 있다”고 말했다.

미국이 잇따라 금리를 인상하고 한국은행도 금리 인상에 동참하면 자영업자대출은 부실 가능성이 더욱 높아진다. 통계청에 따르면 지난해 부채가 있는 자영업자 가구의 연간 대출원리금 상환액은 2147만원으로 상용근로자 1516만원보다 많았다.

자영업자는 개인사업자대출뿐만 아니라 집을 담보로 가계대출을 받아 사업에 쓰는 경우도 많다. 금융감독원에 따르면 2016년 기준 자영업자대출 차주 160만명 중 가계대출을 동시에 보유한 차주는 81%인 129만명에 달했다. 전체 자영업자대출 521조원 중 84%가 개인사업자대출과 가계대출을 동시에 보유한 자영업자의 대출이다.

한국은행이 추경호 자유한국당 의원실에 제출한 자료에 따르면 지난 3월 기준 저축은행, 카드사 등에서 신용대출을 받았거나 5곳이 넘는 금융기관에서 대출을 받은 경우, 상호금융에서 2억원 이상 일시상환대출을 받은 경우 등 이른바 ‘고위험 대출’을 보유한 자영업자가 지난 3월 기준 14만8000명에 달했다. 이는 고위험 대출을 받은 전체 차주 중 13%다.

이미 일부 업종은 연체율이 높아지고 있다. 신한은행 자영업자대출 연체율은 부동산임대업 연체율이 하락하며 2016년말 0.37%에서 지난 6월말 0.19%로 낮아졌지만 도·소매업은 0.31%에서 0.36%로, 제조업은 0.34%에서 0.40%로 높아졌다. 한 은행 관계자는 “내수경기가 지금보다 더 어려워지고 금리가 본격적으로 상승하면 자영업자 대출 리스크가 커질 수밖에 없다”며 “올해 말까지는 수치가 크게 악화되지 않겠지만 내년부터 연체율이 급등할 수 있다”고 말했다.

김영도 금융연구원 자본시장연구실장은 “자영업자가 어려워지면 금융뿐만 아니라 실물 경제에도 악영향을 미친다”며 “부동산임대업은 대출 규모가 크기 때문에 같은 비율로 부실이 발생해도 은행과 경제에 미치는 영향이 클 수밖에 없다”고 말했다. 한국금융연구원에 따르면 금리가 1%포인트 상승하면 주택가격은 2.7% 하락해 금리상승은 임대사업자에게 직격탄이다.

이학렬, 권화순 기자



RTI·LTI 4개월, 임대사업자 대출 거절 '속출'



[자영업자대출 딜레마]<3>대출 신규·연장시 "기준 충족해도 본점 승인 어려워"…강남·판교 지점 '비상'

#대기업 부장으로 은퇴한 A씨는 퇴직금을 모아 임대사업자로 등록했다. 서울 마포구에 3억원 상당의 오피스텔, 위례신도시에 6억원 상당의 상가를 보유하고 있다. 오피스텔은 월세 80만원씩을 매월 통장에 꼬박꼬박 꽂아주는 ‘효자’다. 문제는 상가였다. 벌써 6개월째 임차인을 못 찾고 있다. 공실 기간이 길어져 대출이자를 감당하기 어려워진 A씨는 B은행을 찾아 추가 대출을 상담했다. 그러나 B은행에서는 ‘고위험 다중채무자로 대출이 어렵다’는 답변이 돌아왔다.

당황한 A씨. 기존 대출은 현재 살고 있는 9억원 짜리 잠실 아파트를 사면서 빌린 3억5000만원, 오피스텔과 상가를 구입하면서 빌ㄹ린 각각 1억 5000만원과 2억5000만원, 둘째 아들 결혼을 위해 빌린 2개 은행의 신용대출과 카드론을 합쳐 8000만원으로 총 8억3000억원이다.

정부가 지난 3월말부터 RTI(임대수익 이자상환비율)와 LTI(소득대비 대출비율) 등을 도입해 자영업자대출을 관리하면서 사실상 정책의 ‘타깃’이었던 부동산 임대사업자대출은 은행마다 거절 사례가 속출하고 있다. 특히 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 RTI 기준을 넘지 못하는 경우가 많아서다. 주택은 연간 임대소득이 연간 이자비용의 1.25배 이상, 비주택은 1.5배 이상이어야 임대사업자대출이 가능하다.

올초만해도 수익형 부동산은 보통 매매가 또는 분양가의 50~70%를 담보로 인정하기 때문에 A씨 상가는 담보인정비율이 60%라 1억원 이상 대출한도에 여력이 있었다.하지만 B은행 관계자는 “올초라면 추가 대출이 이뤄졌지만 상가 공실로 월세가 기대에 못 미치면서 연간 임대소득과 이자비용을 따지는 RTI 기준을 넘지 못했다”고 말했다.

은행 영업점에선 임대사업자 대출의 신규 또는 만기 연장 과정에서 대출이 거절되는 사례가 적지 않다. 수도권 소재 C은행 지점장은 “RTI, LTI 기준을 못 맞추는 대출 신청자는 지점 차원에서 대출이 어렵다고 사정을 전한다”며 “간신히 기준을 충족하더라도 본점 심사에서 승인이 나지 않는 경우가 허다하다”고 밝혔다.

특히 강남, 판교 등 고가의 수익형 부동산이 밀집한 지역의 은행 영업점에는 비상이 걸렸다. C은행 관계자는 “임대사업자 한 사람이 100억원대 빌딩을 사면서 수십억원의 대출을 받는 경우가 많다”며 “이런 대출 두세 건이면 영업점은 수개월치 실적을 한꺼번에 쌓을 수 있는데 임대사업자 대출이 어려워지면서 새로운 ‘먹거리’를 찾느라 지점장들의 고민이 깊다”고 말했다.

주로 중산층 은퇴세대들이 노렸던 이른바 ‘꼬마빌딩’에 대해 자산가들의 수요가 늘어난 것도 임대사업자 대출 옥죄기의 영향이다. D은행 관계자는 “임대사업자 대출한도가 크게 줄면서 자산가들의 눈높이가 낮아졌고 도심 지역의 중·소형 빌딩은 공실률도 전반적으로 중·대형 상가보다 낮아 은행에도 꼬마대출 대출 상담이 늘고 있다”고 전했다.

변휘 기자



한도 차는 부동산임대업, 대출 더 깐깐해진다



[자영업자대출 딜레마]<4>부동산임대업 증가…일부 은행선 한도 소진률 90% 육박

특정 업종에 자영업자대출이 몰리지 않도록 은행들이 관리업종을 선정해 대출한도를 관리하는 가운데 일부 은행은 부동임대사업자대출이 한도에 근접한 것으로 나타났다. 하반기로 갈수록 대출한도가 줄어들 수밖에 없어 자영업자대출이 더욱 깐깐해질 것으로 보인다.

지난 3월말 개인사업자대출 여신심사 가이드라인이 시행되면서 은행들은 최소 3개 이상 업종을 관리업종으로 선정했다. 관리업종에 대해서는 은행별로 총대출한도를 정하고 해당 업종의 대출금액이 한도에 근접할 경우 대출심사를 더 강화해야 한다.

KB국민·신한·KEB하나·우리·NH농협 5대 은행은 모두 부동산임대업을 관리업종으로 정했다. 음식업과 도소매업종, 숙박업종도 공통으로 관리업종에 포함됐다. 제도가 시행된 지 반년도 되지 않아 아직 대출한도에 근접한 업종은 없다는 게 대부분 은행의 입장이다. 제도 도입 초기라 은행들이 비교적 넉넉하게 한도를 설정한 것도 이유로 꼽힌다. 시중은행 한 관계자는 “하반기에도 영업해야 하므로 대부분 업종의 대출한도 소진율을 50%선에서 관리했다”고 말했다.

하지만 한 은행은 관리업종 대출한도가 70~80% 찬 것으로 나타났다. 특히 부동산임대업은 대출한도 소진율이 90%에 육박했다. 은행들은 보통 대출한도의 95%를 초과해서는 대출을 하지 않는다.

KB국민은행은 개인사업자대출 증가폭이 지난 1분기 1조4000억원에서 2분기 1조원으로 줄었는데 이에 대해 관계자는 “부동산임대업대출 비중이 가장 높은데 한도관리를 전행적으로 시행하다 보니 전체 자영업자대출 증가폭이 줄어든 것”이라고 설명했다.

신한은행도 부동산임대사업자대출은 올 하반기 한도 관리가 강화될 것으로 보인다. 신한은행은 올 상반기 자영업자대출 증가액 2조4000억원 중 60%가량인 1조4000억원이 임대사업자대출이었다.

자영업자대출 중 부동산임대업이 차지하는 비중은 △신한은행 43% △국민은행 35% △농협은행 32% 등 모든 은행이 30~40%대로 가장 높다. 시중은행 관계자는 “자영업자대출 증가액의 절반 이상이 부동산임대업”이라며 “임대사업자대출은 증가 추이를 유심히 보며 대출심사를 강화할 가능성이 높다”고 말했다. 

이학렬 기자



은행권, 코너 몰린 자영업자 부실을 막아라



[자영업자대출 딜레마]<5>경기둔화·금리인상·최저임금 인상 등 부실우려…비금융 지원 실효성 지적도

#서울에서 고깃집을 운영하고 있는 권동일씨(36세)는 지난 5월 신한 소호(SOHO)사관학교에서 교육을 받았다. 권씨의 고깃집은 상권이 활기를 잃어가며 매출이 하락하는 추세였다. 권씨는 교육을 받은 후 매장 인테리어와 메뉴에 변화를 주고 플레이팅 방법도 바꿨다. 또 고객을 체계적으로 관리하고 SNS를 활용해 홍보하자 손님들이 다시 모이기 시작했다. 매장 인테리어 등에 필요한 자금은 신한은행에서 빌렸다.

#30년간 직장생활 후 퇴직한 유모씨(50세)는 창업 아이템을 알아보던 중 프랜차이즈 만화카페에 관심을 갖게 됐다. 가맹본부와 사업 진행 중 지인의 소개로 서울 서초동에 있는 ‘KB 소호 창업지원센터’를 방문해 강남역 상권의 사업 타당성과 동종업종의 매출액 등을 분석할 수 있었다. 그 후 수차례 추가 상담을 통해 사업자금 조달방법과 마케팅 방법을 전수받아 성공적으로 창업할 수 있었다.

위기의 자영업자를 돕기 위해 은행들이 팔을 걷어붙였다. 은행들은 예비창업자와 경영애로를 겪는 기존 자영업자를 대상으로 컨설팅을 진행하고 자영업자들이 다양한 제도를 통해 도움을 받을 수 있도록 중간다리 역할을 담당하고 있다.

금융감독원도 지난달 금융감독혁신과제를 발표하면서 은행이 거래고객 중 지원 수요가 있는 자영업자를 발굴해 전문가 서비스로 연계하는 경영컨설팅 지원체계를 구축하도록 하겠다고 밝혀 자영업자에 대한 은행권의 비금융 지원은 더욱 강화될 전망이다.

신한은행은 이달초 소상공인시장진흥공단과 업무협약을 체결하고 기존에 추진했던 ‘성공 두드림 소호(SOHO) 사관학교’를 수도권에서 전국으로 확대해 경영 노하우와 세무, 법률 등 전문지식을 자영업자들에게 전수하고 있다. ‘성공 두드림 소호 사관학교’에선 현재 외식업, 홍보업, 동물병원 등 다양한 업종의 개인사업자들이 참여해 해당 분야 전문가들로부터 푸드스타일링, 보도자료 제작, 사진 촬영 기법 등 실제 경영에 바로 적용할 수 있는 노하우를 전수받고 있다.

KB국민은행은 서울 5곳을 포함해 전국 10곳에 ‘KB 소호 창업지원센터’를 운영하고 있다. 최근엔 소상공인 경영 안정화를 위한 간담회를 열고 경영 컨설팅 활성화 방안을 논의했다. 우리은행도 지난해부터 창업아카데미를 통해 서울신용보증재단과 연계한 상권분석, 창업세무, 노무관리 등의 자영업자 교육을 진행중이다.

KEB하나은행은 최근 창업과 관련한 대화형 모바일 플랫폼 ‘피트인(IN)’을 출시했다. 이 플랫폼은 창업자와 법률 자문, 투자자 등의 참여자들이 사업, 기술, 혁신에 대해 자유롭게 의견을 교류하고 정보를 공유할 수 있는 장으로 문제를 해결해주는 한편 사업 완성도를 높여가도록 지원한다.

은행권이 자영업자대출 부실을 선제적으로 막기 위해 컨설팅을 강화하고 있지만 일각에선 경기둔화와 금리 상승, 최저임금 인상 등으로 매출 부진에 따른 자금난을 겪고 있는 자영업자들에게 이같은 비금융 지원은 실효성이 떨어진다는 지적도 나온다. 금융권 관계자는 “상당수 자영업자들이 운영자금을 대출에 의존하는 만큼 어려울수록 금융지원이 더욱 절실하다”며 “하지만 자영업자대출의 연체율 상승이 우려되는데다 금융당국도 개인사업자대출 여신심사 가이드라인 도입으로 관리를 요구하고 있어 자영업자대출 확대는 신중할 수밖에 없다”고 말했다.

한은정 기자

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