경기 침체에 양극화 심화…상업용부동산, 오피스·서울'만' 상승

2024년 1분기 상업용부동산 임대시장동향/제공=한국부동산원

고금리·고물가 상황에 따른 소비심리 저하 등의 여파로 상가 시장의 침체가 이어지고 있다. 오피스 시장은 서울·경기권에서는 공급부족으로 임대료가 상승했지만, 수도권 외 지역에서는 일제히 하락하는 양극화 현상이 계속됐다.

25일 한국부동산원 올해 1분기 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 지난 분기 대비 중대형 상가 0.04%, 소규모 상가 0.13%, 집합 상가 0.07% 하락했다.

상가 공실률 또한 자영업자 수가 4개월 연속 감소하며 전 상가유형에서 공실률이 상승했다. 중대형은 13.7%, 소규모는 7.6%, 집합은 10.1%를 기록했다. 특히 소상공인 점유율이 높은 집합 상가에서는 10%가 넘는 공실률을 나타내던 경북, 전남 등 5개 시도를 제외한 전국에서 공실률이 증가했다. 한국부동산원이 이번 분기부터 새로 발표하는 상가통합 임대가격지수는 99.3p를 기록했다.

하지만 서울은 소비심리 위축에도 불구하고 △임대료의 하방경직성 △경비상승 부담의 임차자로의 전가 요소 △오피스 배후 상권 △SNS 영향 등으로 활성화된 상권 등의 요소로 인해 임대가격지수가 상승했다.

오피스 임대가격지수는 지난 분기대비 0.93% 상승했다. 특히 지역별로 수급상황에서 큰 차이를 보였다. 공급이 부족한 서울과 경기도에서는 6% 미만의 낮은 공시률을 기록해 지난분기 대비 임대가격지수가 상승해 서울은 9분기, 경기는 8분기 연속 상승했다.

서울 내에서는 강남대로, 테헤란로, 광화문 등 강남권, 도심권의 선호도가 높은 지역 중심으로 수요가 이어져 서울 전체에서는 전분기 대비 1.33% 임대가격지수가 상승했다. 경기(0.85% 상승)의 경우도 서울의 대체재로 인식되는 분당역세권에서만 1.53% 상승했다.

반면 공실률이 15%를 넘는 부산, 인천, 광주를 비롯한 나머지 지역들은 일체지 하락하는 양극화 현상이 이어졌다.


오피스 전국 평균 공실률은 지난 분기 대비 0.2%p 하락한 8.6%를 기록했다. 충북(26.4%), 강원(26.2%), 경북(23.8%) 등이 전국 평균 대비 높은 공실률을 나타냈고 경기(4.4%), 서울(5.4%)은 6% 미만의 낮은 공실률을 나타냈다.

3개월 간 부동산 보유에 따른 투자 성과를 나타내는 투자수익률은 오피스와 상가 모두 상승을 기록했다. 오피스는 1.64%, 중대형 상가는 1.14%, 소규모 상가는 0.96%, 집합 상가는 1.41%로 나타났다.

특히 상가의 경우, 대다수의 시도에서 임대가격지수 하락세를 보이고 있음에도 인플레이션에 따른 토지가격, 공사비 상승세 등 영향으로 자본수익률이 상승하는 모습이다. 특히 중대형을 기준으로 전북, 경남 및 제주를 제외한 14개 시도에서 자산가치가 상승했다.

임대료 등을 통한 임대수익률인 소득수익률은 오피스 0.98%, 중대형 상가 0.85%, 소규모 상가 0.77%, 집합 상가 1.03%로 나타났다.