서울 그린벨트 대신 '주거비율 상향' 할까

서울시, 대체부지 마련 고심...도심 '용적률 상향' 등 검토

지난 14일 서울 시내 공인중개사 사무소 밀집상가에 매물이 붙어있다. 정부는 전날 종부세 최고세율을 3.2%로 상향조정하고 공정시장가액비율을 최고 90%에서 100%로 상향조정하는 것을 골자로 하는 부동산 대책을 발표했다. 종합부동산세 강화를 비롯해 2주택 이상 다주택자들의 주택담보대출 금지 등 시장에 가하는 충격이 상당해 집값 안정에 효과를 거둘 것이라는 관측이 대체적이다. 그러나 증권업계에 따르면 이른 시일 내 공급할 수 있는 택지가 제한적이고 그린벨트 해제에 따른 보상·착공 문제 등의 요인으로 단기적으로 서울 지역 집값을 끌어내리는 효과는 없을 것이라는 지적도 나왔다. 2018.9.14/뉴스1

정부가 주택시장 안정을 위해 21일 공급대책 발표를 예고하면서 서울시 개발제한구역(그린벨트) 해제가 초미의 관심사로 떠올랐다. 정부는 주택 공급을 위해 활용도가 낮은 그린벨트를 풀자는 입장이나 서울시는 ‘도시의 허파’인 녹지를 보존해야 한다며 맞선다.

가장 수요가 많은 서울에 신규 택지를 확보하지 못하면 공급대책 효과가 반감될 수 있어 귀추가 주목된다.

18일 국토교통부와 서울시에 따르면 양 기관 실무진들은 지난주 9·13 대책 발표 이후 공급대책 관련 협의를 진행하고 있다. 논의 핵심은 시내 그린벨트 해제 여부 및 대체부지 확보다.

국토부 장관이 국토 개발 목적으로 그린벨트를 해제할 수도 있지만, 30만㎡ 규모 미만의 개발제한구역 해제 권한은 시·도지사도 갖고 있어 협조를 얻어야 한다.

정부는 공급계획상 일부 그린벨트 해제가 불가피하다고 본다. 환경적 보존 가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트를 택지로 개발해야 1000가구 이상 대단지 공급이 가능하다는 것이다.서초 우면산 일대, 강남 수서역, 강서 김포공항 일대가 후보군으로 꼽힌다.

하지만 서울시는 이 지역에 주택을 공급해도 집값 안정 효과가 낮다고 지적한다. 일례로 2011년 공급한 강남구 자곡동과 세곡동 일대 보금자리주택 전용 59㎡ 분양가는 2억2000만원 안팎이었으나, 현재 시세는 이보다 4배 이상 높은 9억~10억원에 달한다.


대체 부지 마련도 쉽지 않다. 올해 9월 기준 서울시가 보유한 유휴지는 133곳(1만636㎡)인데 대부분 300㎡ 이하 '자투리땅'으로 주택을 짓기에 부적합하다.

대안으로 유휴 철도부지가 거론된다. 서울시에 따르면 중장기 개발이 가능한 유휴 철도부지는 37곳이다. 이 가운데 대규모 주택공급이 가능한 곳은 △개화차량기지(37만9683㎡) △구로차량기지(25만3224㎡) △신내차량기지(19만140㎡) △창동차량기지(18만1819㎡) △수색차량기지(17만2000㎡) 등이다.

다만 여기에 실제로 주택이 공급되려면 5~10년이 필요해 단기 공급대책으로는 재개발·재건축 규제 완화가 더 낫다는 의견도 있다.

대체 부지 확보가 어렵다면 상업지역 주거비율이나 준주거지역 용적률을 높여 도심 내 주택공급을 늘리는 방안도 검토될 여지가 있다.

그동안 서울시는 상업지역을 본래 목적대로 개발하고 학교 등 편의시설 부족현상을 막기 위해 주거용도시설의 건립을 제한했다. 대표적인 규제가 '용도용적제'인데, 주상복합건물을 지을 때 주거시설이 차지하는 비중이 클수록 허용 용적률을 줄이는 것이다.

지난해 7월 제도가 바뀌어 일반상업지역 용적률 상한은 800%로 고정됐고, 주거용 시설이 차지하는 용적률은 400% 이하로 제한됐다. 전체 용적률을 줄여도 연면적 30% 이상은 비주거시설로 채워야 한다.

당시 '오피스텔'이 비주거시설에서 제외돼 연면적 30%를 상가 등 상업시설로만 채워야한다. 이로 인해 도심 내 주거용 오피스텔 공급이 어려워졌다.

서울시 관계자는 "상업지역에서 비주거시설 비율과 주거시설 용적률 완화, 준주거지역의 용적률에 대해 정부와 논의 중“이라고 했다.