건설 애널이 본 9·13 부동산 대책 "집값 계속 간다"

[내일의전략]투기수요 억제에 방점 "공급까지는 3~4년 걸려 대안 없는 것이 문제"

주택 가격 인상을 억제하기 위해 정부가 강도 높은 9·13 부동산 정책을 발표한 가운데 건설주가 상승 마감했다. 증권가의 건설 애널리스트들은 "고강도 규제책이지만 집값 상승세를 억제하긴 부족한 수준"이라고 평했다.

14일 코스피 시장에서 건설업종지수는 0.85% 오른 131.70에 마감했다. 정부의 부동산 대책이 나올 때마다 건설주가 하락했던 과거와 달리 이날은 건설주 전반이 상승세였다.

전일 발표된 주택시장 안정대책은 종합부동산세율 상향, 다주택 임대사업자의 대출 규제가 핵심으로 투기 수요 억제에 중점을 뒀다. 규제와 공급 대책이 동시에 발표될 것으로 예상됐지만 공급 대책은 방향만 제시했고 그린벨트 해제는 포함되지 않았다. 전반적으로 예상을 뛰어넘는 고강도 규제가 제시됐다.

하지만 증권가의 건설·부동산 애널리스트들은 정부의 문제의식이 매물 부족까지 확대된 것은 긍정적이나 이번 대책으로 주택 가격을 잡기 쉽지 않을 거라고 분석했다.

이경자 한국투자증권 연구원은 "주택가격을 결정하는 변수는 다양하지만 최근 집값 급등은 공급 부족만으로 설명되지 않는다"며 "과잉 유동성이 장기화된 가운데 적절한 투자처가 없는 것이 근본적 문제"라고 설명했다.

유동성이 넘치는 상황에서는 규제가 강화될수록 지방 주택을 매도하고 서울로 투자가 집중되는 현상이 나타날 수밖에 없다는 것. 주택시장 안정에는 금리 인상이 가장 효과적이겠으나 현재 경제 여건상 쉽지 않을 것으로 봤다. 공급 확대책도 실제 공급까지는 3~4년이 걸려 당장 효과를 내기 어렵다고 판단했다.

이 연구원은 "주택시장 안정책이 반짝 효과에 그치지 않고 중장기적 효력을 발휘하려면 대폭적인 공급확대 방안 제시로 실제 공급 시기까지 심리적 안정을 줘야한다"며 "동시에 유동성을 흡수할 적절한 투자상품 제시도 필요하다"고 판단했다.


9·13 부동산 대책이 투기수요 차단에 방점을 두고 있어 거래량이 숨죽인 가운데 집값만 오르는 기현상은 당분간 계속될 것이란 전망이다.

김형근 NH투자증권 연구원은 "서울을 포함한 수도권 택지 공급 계획이 발표될 예정이지만 실제 공급할 수 있는 택지는 제한적"이라며 "현재 서울 지역의 주택 공급이 충분하지 않다는 점이 급등한 집값의 하방을 제한하는 심리적 안도감으로 작용하면서 서울 집값 급등세는 당분간 유지되겠다"고 예상했다.

김미송 케이프투자증권 연구원도 "수도권 미분양 물량이 여전히 낮은 상황에서 공급 증가가 실수요를 따라가지 못한다면 주택 가격 상승세는 지속될 것"이라며 "수요가 많은 도심 내 규제 완화가 빠른 시일 내에 시행돼야 서울 주택가격은 안정화될 수 있다"고 분석했다.

단기간에 공급이 늘 수 없는 상황에서 주택 가격 하락도 예상하기 어렵다는 것이다. 게다가 투기 수요 억제책으로 공급(매물)이 더 줄어들 것으로 예상했다.

백광제 교보증권 연구원은 "이번 대책에 도심 내 규제완화를 통한 공급 확대책이 포함돼 있지만 세부 내용 부족으로 신규 공급 확대 효과를 기대하기 어렵다"며 "투기지역 양도세 중과 효과가 종부세 상향 효과보다 커, 도심의 다주택자와 임대사업자의 매물 잠김 현상이 지속될 것"이라고 내다봤다.

아울러 현재 서울 아파트 중위 가격이 7억원을 돌파한 상황에서 내년 이후 공정시장가액 비율 및 공시가격 상승이 진행되면 종부세 부담이 중위가격 이상 아파트의 실거주자에까지 확대될 수 있는 부분은 우려사항이라고 지적했다.

그간 정부의 규제책이 나올 때마다 주가가 하락했던 건설업종에는 '중립' 또는 '중립 이상'의 영향을 예상했다. 9·13 대책에서 총 30만호를 위한 30개소의 신도시 공급 확대 내용이 선언적으로나마 담겼고 차후 발표될 예정이어서다. 9.13 대책에서는 서울 상업지역의 주택중심 재개발 계획도 포함돼 있어, 개발 역량이 높은 건설사(HDC현대산업개발 현대건설 GS건설 등)에 주목할 때라고 조언했다.