아파트값 오르면 주식도 오른다…이번엔 다를까

[내일의전략]폭등하는 서울 아파트값...주식시장 동조화, 2019년에 올까

반포 래미안 퍼스티지 아파트 전경

서울 아파트값 급등세가 예사롭지 않다. 서울 아파트는 국내 자산군 가운데 이미 '최고의 안전자산'으로 등극했다. 치솟는 아파트값을 보며 올 들어 마이너스 수익률을 기록 중인 무주택 주식투자자들은 한숨만 푹푹 내쉬고 있다.

이은택 KB증권 투자전략팀장은 4일 "요즘 친구들을 만나면 모두 부동산 얘기를 할만큼 부동산 가격 급등이 화제"라며 "그런데 과거 주식시장과 부동산의 강세장은 항상 함께 나타났다"고 설명했다.

국내 부동산 가격이 5% 이상 오르는데 주식시장이 하락 또는 횡보장이었던 때는 1990년과 2003년 두 번 밖에 없었다. 1990년의 경우 부동산이 고점이었고, 2003년에는 일시적 비동조화가 나타난 뒤 이후 주가는 부동산 가격을 따라 강세로 돌아섰다.

기록적인 집값 상승과 증시 강세장은 노무현 정부 때 나타났다. 특히 2006년 부동산 가격 급등은 기록적이었는데, 자고 일어나면 집값이 1억 올라있는 경우도 있었다. 부동산을 방문하면 남아있는 아파트 매물 투어를 하면서 1주일 전 대비 5000만원, 1억원 넘는 웃돈을 주고 계약에 나서는 사람도 많았다. 당시를 기억하는 사람들은 "그 때에 비하면 지금 아파트값 상승세는 놀랍지 않다"고 회고한다.

부동산과 주식시장의 동반 랠리는 2004년부터 2007년까지 이어졌다. 흥미로운 것은 추세적으로 2004년~2007년까지 4년 강세장이 이어졌지만 자세히 들여다보면 부동산 시장과 주식시장의 강세가 연간으로 엇갈렸다는 점이다.

2005년 코스피 지수는 1100포인트를 넘어 2006년 초반까지 1400포인트를 돌파했지만 부동산 시장은 숨고르기에 돌입했다. 2006년 부동산 가격이 기록적인 상승세를 나타낼 때 주식시장은 조정에 돌입했다. 그러다 2007년 코스피는 본격적인 강세장에 진입하며 1400부터 2000포인트까지 단숨에 주파했다. 코스피 2000 돌파 이후 서울 근교의 '버블 세븐'(강남 서초 송파 목동 분당 평촌 용인)의 집값은 폭발했다. 주식과 부동산 시장의 강세가 교차하면서 나타났던 것이다.

즉 부동산과 주식이라는 양대 자산이 장기적으론 추세적 우상향이었지만 시중 부동자금의 쏠림으로 단기 수익률은 엇갈린 것이다. 이런 관점에서 볼 때 지난해 사상 최고치를 돌파한 코스피가 올해 횡보하는 가운데 서울 아파트값은 고점을 돌파하는 것은 이상하지 않다. 전문가들은 아파트와 주식, 실물 자산의 가격이 동반 상승하는 것은 당연한 논리라고 설명한다.


그런 맥락에서 보면 증시 대부분의 전문가들이 기업 이익 감소와 지수 하락을 예상하는 2019년 증시는 기대 이상일 가능성이 있다. 지수가 대세 하락할 거란 비관론자들의 예상과 달리 2019년 대망의 3000 돌파라는 기록을 세울 가능성이 없지 않은 것이다.

이은택 팀장은 "서울 부동산 가격이 지금이 고점인지 여부에 따라 한국 증시의 장기 전망은 달라질 수 있을 것"이라며 "최근 부동산 시장이나 코스닥을 봤을 때, 한국 자산시장에서 위험선호 경향이 죽었다기보다는 웅크려있다는 느낌이 든다"고 언급했다.

4일 코스피 지수는 전일대비 8.69포인트(0.38%) 오른 2315.72에 마감했다. 외국인이 146억원을 순매수하며 장 초반 약보합이었던 지수를 상승 반전시켰다.