[MT리포트]갭투자로 300채 집주인? 깨진 갭투자의 공식

머니투데이 김희정 기자 2018.04.24 03:20
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[저무는 갭투자 시대]집값 급등에 벌어진 갭, 전세·매매 모두 약세로… 다주택자 규제도 毒

편집자주 갭투자의 시대가 저물고 있다. 전세와 매매의 가격차이가 적은 지역을 찾아 소액으로 집을 사는 갭투자는 자기자본을 적게 들이고 부동산에 투자하는 수단으로 활용돼 왔다. 하지만 자본차익을 위해 무리한 레버리지를 일으켜 여러채를 사는 갭투자자가 늘면서 집값 불안요인으로 작용한 것도 사실이다. 갭투자의 명암과 현황을 들여다봤다.

[MT리포트]갭투자로 300채 집주인? 깨진 갭투자의 공식


“갭투자하는 용기가 부럽습니다. 저도 OO 눈여겨봐야겠네요.”

최근 한 부동산 재테크 카페에 올라온 글이다. 서울 성북구, 노원구 등 매매가 대비 전셋값 비율이 높은 곳에서 성행하던 갭투자가 경기 분당을 거쳐 용인 수지 등으로 옮겨가는 추세다.



몇 년 동안 서울 아파트값 상승세가 가파르다 보니 매매가격과 전세가격 격차인 갭(gap)이 확연히 벌어졌고, 적게는 1000만원~ 최대 1억원 이하에 투자할 수 있는 소형아파트가 서울에선 씨가 말랐기 때문이다. 하지만 이전과는 시장 온도가 달라졌다.

신규 입주물량 증가와 시세 급등에 따른 부담으로 매매 및 전세가격이 하락하고, 매매전세비율(매매가격 대비 전세가격 비율)도 떨어지면서 갭투자의 공식이 깨졌다.



◇300채 집주인? 갭투자의 추억

2011년 아파트를 100채 늘려 300채를 채웠다는 모 재테크 책 저자의 사례는 '갭투자의 전설'로 회자된다. 매매전세비율 85%이상인 역세권 소형(전용면적 85㎡ 이하) 아파트를 전세 끼고 집중적으로 사들여 레버리지를 극대화한 사례다.

실제로 2009년부터 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 추월했고, 이 같은 상황이 8년 이상 지속되면서 갭이 좁혀졌다. 2008년 말 전국 아파트 매매전세비율은 52.4%였지만, 2017년 2월 초에는 75.7%까지 상승해 소자본 주택투자가 가능했다.


갭투자는 결국 집값 상승의 주범으로 지목됐고, 가정주부는 물론 대학생까지 갭투자 열풍에 가세했다. 갭투자 수요가 몰렸던 지역의 집값 상승률은 지난해 8·2 대책을 비롯해 정부가 다주택자에 대한 규제를 강화하자 서울 아파트 평균 매매가 상승률을 밑돌고 있다. 도봉, 노원, 성북, 구로, 영등포, 관악 등이 대표적이다.

[MT리포트]갭투자로 300채 집주인? 깨진 갭투자의 공식
◇깨진 갭투자의 공식, "갭투자 할 때 아냐"

갭투자는 레버리지를 활용하기 때문에 매매가격이 하락하면 손실률도 그만큼 높다. 전세가격이 유지된다면 매매가격이 빠져도 당장 손실이 실현되진 않는다. 하지만 값이 떨어진 집을 팔 땐 임대보증금을 돌려주기 위해 추가자금을 조달해야 하기 때문에 잠재부실 위험이 커진다.

이런 가운데 최근 집값이 조정세로 전환했다. 한국감정원에 따르면, 4월 셋째 주(16일 기준) 서울 강남구 아파트값이 2주 연속 하락했다. 전셋값도 약세가 뚜렷하다. 서울은 인근 신도시로 수요가 분산되고 전세 매물이 누적되면서 9주 연속 하락했다. 재건축 노후단지가 많은 강남 4구는 10주 연속 전셋값이 뒤로 밀렸다.

일부지역에선 집값이 전셋값과 비슷하거나 더 빠져 보증금을 빼주지 못하는 '깡통전세' 우려까지 제기된다. 지난달 동탄신도시에서 갭투자자 소유의 깡통 전세 매물 수십 채가 한꺼번에 경매에 나온 것도 이 때문이다. 한 번 유찰돼 경매 최저가가 감정가의 30% 이하로 떨어져 전셋값보다 낮은 상황이 벌어졌다.

전문가들은 주택담보대출을 제한하는 신 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율)까지 시행돼 갭투자가 어려워졌다고 입을 모은다. 양지영 양지영R&C연구소장은 "갭투자는 전세 및 매매시장 안정기에 접근해야 하는데 앞으로 두 시장 모두 리스크가 크다"며 "이제 갭투자의 시기는 저물었다"고 말했다.

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