[이슈칼럼]주택구입 지금은 적기가 아니다

머니투데이 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수 명지대학교 부동산대학원 교수 2017.03.30 04:40
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박근혜 정부가 집권한지 4년 15일 만에 막을 내렸다. 어느 정부도 집권초기에는 많은 꿈과 희망을 가지고 의욕적으로 출발을 했을 것이다. 그러나 시간이 지나고 임기가 끝날 때쯤 되면 그 의욕은 점점 사라지고 국민들은 재임기간 동안 있었던 치적에 대해 평가를 하게 된다. 그런데 박근혜 정부는 임기가 끝나기도 전에 최순실씨 등 여러 가지 비리의혹 등으로 연류되어 안타깝게도 조기에 권좌에서 내려왔다.



지난 4년 동안 박근혜 정부는 2013년 4.1대책을 시작으로 총 22번의 부동산대책을 발표했다. 집권초기 얼어붙었던 부동산시장을 살리려고 규제 완화정책과 주택시장 정상화 대책을 내 놓았다. 그 결과 2015년부터 부동산시장이 살아나면서 과열조짐을 보이기 시작했으며 결국 정부는 지난해 20번째 대책인 8.25대책(건설사들의 PF대출 강화 등 공급조절대책)과 11.3대책(분양권 전매금지 등 수요조절대책)을 통해 규제정책으로 돌아섰다.

그동안 시장이 살아나면서 지역적 과열양상과 더불어 가계부채가 눈덩이처럼 불어나 지난해 연말기준으로 가계부채는 1350조원에 육박했다고 한다. 여기에 예상은 했지만 미국은 지난해 12월 13~14일 전격적으로 기준금리를 인상했다. 정부도 가계부채를 줄이기 위한 대책으로 8.25대책 후속대책인 11.24대책(가계부채종합대책)을 놓으면서 모든 대출에서 총부채상환능력심사제도(DSR)를 도입하고 금년 1월 1일부터 신규 공급되는 주택의 집단대출(중도금 대출)을 원리금균등분할상환(원금과 이자를 동시에 상환)방식의 대출만 허용하겠다고 발표했다.



이렇게 정부의 금융규제에 이어 지난 3월 16일 미국은 또 다시 기준금리를 인상해 지금은 1%가 됐다. 우리나라 기준금리가 1.25%인 점을 감안하면 0.25% 밖에 차이가 나지 않는다. 문제는 우리도 금리인상 압박을 받고 있다는 것이다. 금리가 인상되면 부동산가격은 하락할 수밖에 없게 된다. 여기에 지난 2015년부터 대량공급 된 분양물량과 지난해 공급된 분양물량 그리고 금년도에 분양되는 공급물량만 해도 금년 말부터 내년까지 돌아올 입주물량이 약 100만 가구가 넘는다고 한다. 주택은 수요보다 공급이 많아지고 금융규제가 뒤따르면 가격은 분명 하락한다. 뿐만 아니라 요즘 젊은 사람들은 결혼을 미루거나 포기해 주택수요가 줄고 있으며 주택에 대한 개념도 바뀌고 있다. 그래서 주택시장의 미래는 점점 더 불확실성이 커지고 있다.

그래서 정부는 소비재의 하나인 주택을 적정하게 사용될 수 있도록 선제적 대응을 마련해야 할 것이다. 그동안 가격이 급등했거나 공급량이 많아지는 지역을 중심으로 그 원인을 찾아 해결방안을 모색해야만 한다. 그런데 조기대선을 앞두고 각 당의 대선후보자들은 지금의 주택시장 위기(단기적으로 금리인상, 가계부채 증가, 금융규제, 입주물량 증가 등, 장기적으로 저출산 고령화, 저성장기조, 주택에 대한 인식변화와 공급량 증가 등)에 대해 누구도 적극적으로 신경을 쓰지 않는 듯하다. 아니 오히려 대선에 출마하는 후보자들의 부동산 관련 정책을 보면 하나같이 금융구조개혁이나 전·월세상한제 시행 그리고 계약갱신청구권 도입과 더불어 보유세인상 등 서민 표를 의식한 규제정책으로만 범벅이 돼 있다. 물론 임대주택정책 등 일부는 친 서민정책인 듯 하지만 역시 이것도 정상적인 주택시장과는 거리가 있는 반시장적 정책이거나 시장 규제정책이 대부분이다.

내년부터는 재건축초과이익환수제도 다시 부활한다. 아마도 신정부는 다시 연기하지는 않을 것 같다. 그렇게 되면 재건축연한이 돌아오는 약 45만가구의 1기 신도시 재고주택시장도 얼어붙을 확률이 높아진다. 모든 것이 주택시장에는 악재만 있다. 그래서 수요자들은 지금 당장 주택을 구입하기 보다는 1~2년 혹은 3~4년 지켜본 뒤 입주물량이 많아지는 2018년 이후부터 주택구입계획을 세우는 것이 좋을 것 같다. 당분간은 시간이 지나면 주택가격이 하락할 것이기 때문이다.


주택이 아닌 부동산 투자를 원하는 사람들은 예전과는 전혀 다른 시각에서 접근해야 한다. 그리고 그 투자 기간도 단기보다는 중·장기적으로 투자해야 한다. 부동산 투자는 미래가치에 대한 현재 투자다. 그래서 그 기간이 이자 즉, 소득이며 투자한 대가가 바로 매각차익이다. 그렇기 때문에 투자하고 있는 기간 동안 월세 등 수익이 꾸준히 발생하는 부동산에 투자하는 것이 현명하다.
권대중 명지대학교 부동산대학원 교수권대중 명지대학교 부동산대학원 교수


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