[장변의 관심法] 대출받아 내집 마련, 절세방법 없을까

[the L] 종합부동산세‧양도소득세 등은 부부 공동명의일 때 세금 낮아져

최근 주택 매매가와 전세가의 차이가 거의 없는 지역도 많아지고, 매년 전세가가 급격히 올라 서민들의 부담이 커지면서 차라리 대출을 받아서라도 집을 구입하려는 사람들이 늘어나고 있다. 이들은 투자가 아닌 실제 거주할 목적이라면 수 십 년 상환을 해야 하는 대출을 통해서라도 집을 매수하는 편이 더 낫다고 말한다.

이런 한 푼이라도 절약하고 싶은 사람들에게는 부동산 매입으로 들어가는 세금부담도 만만치 않다. 부동산을 본인 명의로 소유하게 되면서 부과되는 여러 세금을 감당하는 것마저 서민들에게는 큰 짐이 될 수 있다. 때문에 주택을 구입하면서 절세할 수 있는 방법에 대한 관심이 높다.

최근에는 부부가 공동명의로 주택을 구입하면 세금이 절약된다는 사실이 꽤나 알려져 신혼부부나 집을 구입하려는 부부들 사이에 부부 공동명의로 등기를 하는 가구가 증가하는 추세라고 한다. 그렇다면 부부 공동명의로 주택을 구입할 때 받을 수 있는 세금 혜택이란 무엇일까?

취득세·재산세는 절세 NO, 종합부동산세·임대소득세는 절세 YES

주택을 구입해 보유할 때의 세금으로는 △취득세 △재산세 △종합부동산세 △임대소득세 △양도소득세 △증여세 △상속세가 있다.

취득세란 부동산 취득시의 주택 가격으로 결정되는 세금이다. 취득세는 부부가 공동명의로 등기하더라도 세금이 감액되지 않으며 단지 결정된 세액을 소유자인 부부가 반 씩 나누어 내게 될 뿐이다.

재산세 역시 취득세와 마찬가지로 주택 가격을 기준으로 세금이 결정되기 때문에 부부가 반 씩 나누어 내게 된다는 차이가 있을 뿐, 총액에 있어서는 공동명의라고 해서 혜택이 있지 않다.


한편 종합부동산세는 개인별 합산 과세 방식으로 부과되는 세금이다. 1가구 1주택인 경우 공시가격이 9억원을 초과할 때 부과되는 세금(9억원까지는 비과세)이며, 1가구 2주택인 경우에는 개인별로 공시가격이 6억원을 초과할 때 부과(6억원까지는 비과세)된다. 그렇기 때문에 등기를 부부 공동명의로 하게 되면 개인별 6억원씩을 더한 공시가격인 총 12억원까지 비과세가 되어 가격이 비싼 주택을 살 경우 절세 효과가 있을 수 있다.

부부 공동명의로 구입한 주택을 다른 사람에게 임대할 경우에 발생하는 임대소득세의 경우에도 임대소득을 부부가 각각 나누어 각자에게 분배된 소득금액에 따른 세율이 적용된다. 합산한 임대소득에 부과되는 세율에 비해 낮은 세율이 적용돼 절세할 수 있다.

1가구 1주택인 경우, 주택 공시지가가 9억원 이하라면 주택을 보유하고 2년 후부터는 주택을 양도해도 세금이 부과되지 않는다. 하지만 1가구 2주택 또는 그 이상의 주택을 소유하는 경우에는 양도 차익에 따라 6~38%의 양도소득세가 부과된다. 따라서 양도 차익이 커질수록 많은 세금을 부담해야 하는데 부부 공동명의의 주택이라면 양도 차익도 반 씩 나누어 그 각각에 세금을 과세하게 된다. 합산한 양도 차익에 과세할 때보다 절세할 수 있게 된다는 얘기다.

그 밖에도 부부가 공동명의로 등기를 하면, 배우자 일방이 주택을 소유하다가 상대방 배우자에게 주택을 넘겨줄 때 발생하는 증여세가 발생하지 않을 수 있어 그 만큼이 절약될 수 있다. 부부가 피상속인이 되더라도 상속액이 반 씩 나눠져 그에 따른 세금도 감액돼 절세 효과가 발생할 수 있다.

부부 공동명의…단점보다 큰 장점?

부부 공동명의로 주택을 등기하더라도 절세 혜택이라는 장점만 있는 건 아니다. 우선 주택을 담보로 대출을 받을 때 단독명의 등기일 때보다 불리해진다. 은행에서 주택담보대출을 받을 때, 은행 입장에서는 돈을 빌리는 사람은 한 명이더라도 담보 제공자가 부부 두 명이기 때문에 두 사람 모두의 신용등급을 평가하게 되기 때문이다.

또 주택이 부부의 공동 재산이기에 처분을 할 때에도 두 사람 모두의 동의가 필요하며, 만약 그 주택에 대해 압류 등 재산권 상의 제한이 생기면 부부 모두 주택에 대한 권리를 마음대로 행사하지 못하게 된다.

뿐만 아니라 원래 단독 명의로 돼 있던 부동산을 부부 공동명의로 전환하게 되면 6억원 이상의 주택의 경우 증여세가 발생한다. 그 밖에 취득세나 등기비용 등이 들게 돼 결과적으로 단독 명의로 있을 때보다 더 많은 세금을 내야할 수도 있다.

하지만 그럼에도 불구하고 부부 공동명의의 비중이 높아지는 추세인 것은 다수의 사람들이 단점에 비해 장점을 더 크다고 판단한 데 이유가 있을 것이다. 주택을 구입하려는 사람은 무조건 단독 명의나 부부 공동명의 등기를 주장하기 보다는 이와 같은 장점과 단점을 잘 따져본 뒤 자신들의 상황에서 더 유리할 수 있는 방식으로 등기를 하는 것이 좋다.

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