1.9억 빌라 경매, 700만원 차이로 '고배'

[경매로 '월급통장' 만들기]<4>입찰가격 정하기… "시세파악과 현장조사는 필수"

서울 은평구 역촌동 소재 빌라 모습. / 사진제공=다음로드뷰

경매 물건을 골랐다면 수익률을 높이기 위해 그 부동산의 경제적 가치를 꼼꼼히 분석해야 한다. 부동산이란 살아 있는 생물과 같아서 똑같은 부동산이라도 어떤 위치·층·향 등에 따라 가격은 천차만별이고 어제의 가격이 오늘과 같으리라는 법도 없다.

이 때문에 경매에 참여하기 전 현장답사는 필수다. 답사 전에는 사전 정보를 수집하고 분석·확인하는 절차가 필요하다. 효과적인 경매를 위해선 경매정보지를 구독하거나 인터넷 부동산경매 사이트를 이용해서 사전 정보를 구해야 한다.

이곳에는 감정가, 유찰횟수, 최저입찰가 등 감정평가 내역은 물론이고 등기부상의 권리관계나 임대차관계(임차인현황) 등도 자세하다. 심지어 위치설명과 물건사진, 권리분석 등 다양한 정보가 담겨 있다. 하지만 정보를 무조건 믿지 말고 직접 현장에 가서 일일이 그 내용이 맞는지 조사해야 한다고 전문가들은 조언한다.

이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "등기부에 기재되지 않고 부동산에 직접 가서 확인해야 할 권리도 있다"며 "최소한 3곳 이상의 공인중개사무소를 방문해 부동산 가격과 미래가치를 조사하고 마지막으로 구청을 통해 토지이용계획과 건축물관리대장 등을 발급받아 종합적인 권리분석을 한 뒤 응찰에 임해야 할 것"이라고 조언했다.

실제 지난해 7월 경매 개시결정이 내려진 서울 은평구 역촌동 소재 빌라 3채 중 '선순위임차인'이 없어 위험부담이 적은 202호(전용면적 55.6㎡)를 첫 경매 물건으로 결정했다. 감정가는 1억9000만원으로 지난해 11월 첫 번째 경매에서 유찰돼 최저입찰가가 감정가의 20%인 1억5200만원까지 떨어졌다.

2013년 3월에 전입한 임차인이 존재했지만 말소기준권리보다 후순위고 확정일자를 지난해 9월에 받아 낙찰이후 추가부담이 없었다. 다만 임차인이 보증금을 떼일 수 있다 보니 명도과정에서 다툼이 예상되기도 했다.

현장답사를 해 보니 지하철 6호선 역촌역이 가깝고 주변에 아파트가 거의 없어 빌라 임대수요가 풍부한 곳이었다. 무엇보다 은평구 내에서 좀처럼 찾기 힘든 평지에 있다는 것이다. 2011년 신축된 건물로 주변 노후주택에 비해 외관이 깨끗했고 필로티구조로 1층을 주차장으로 사용할 수 있어 주차하기가 용이했다.


주변 중개업소를 방문해 전세 시세는 1억5000만원, 월세는 보증금 5000만원에 60~70만원 선이었다. '월급통장' 만들기가 목적인만큼 1억6000만원에 낙찰받는다면 보증금을 제외한 실제 투자금은 1억원. 매달 60만원씩 받으면 7.2%의 수익률이 가능한 셈이다. 물론 취득·등록세 등 각종 세금과 명도비용, 공실 가능성도 염두해 둬야 한다.

입찰가 산정시 해당 지역에 위치한 다세대주택 낙찰사례가 좋은 참고자료가 됐다. 최근 1년간 진행된 37건의 평균 낙찰가율은 82%. 이에 월세 수익률과 주변 시세 등을 종합해 결정한 입찰가는 1억5410만원(감정가의 81%). 하지만 1억6110만원을 써낸 입찰자가 있어 700만원 차이로 탈락해 첫 경매낙찰은 실패했다.