[단독]'한남더힐' 분양가상한제 덫 걸리나?

법조계 '법적 해석'-국토부 '유권해석' 엇갈려…향후 소송전 비화 가능성

한남더힐 / 사진=김유경기자

　분양가 상한제를 피해 '임대후 분양' 방식을 택한 서울 용산구 한남동 '한남더힐'도 분양전환시 상한제가 적용될 수 있다는 법률적 해석이 나왔다.

　그동안 시행사와 입주자간 최고 3배 차이를 보인 감정평가액을 둘러싼 논란이 일고 있는 상황에서 사실상 분양가를 결정하게 될 상한제 적용 여부에 대한 법적 해석이어서 눈길을 끈다.

　법무법인 세종은 '한남더힐' 분양대책위원회(이하 분양대책위)의 의뢰로 분양가 상한제 적용 여부 관련 법령 및 판례 등을 검토한 결과, 분양전환을 하는 경우에도 분양가 상한제가 적용될 수 있다고 11일 밝혔다.

　임대차계약에 따라 산정된 분양전환가격이 분양가상한액 이내인 경우엔 그 가격에 따라 분양전환가격이 확정될 수 있지만 초과할 경우 분양가 상한액을 기준으로 분양전환해야 한다고 해석했다.

　세종은 우선 한남더힐이 주택법 제38조의 2 제1항에서 규정한 분양가 상한제 적용 주택의 범위에 포함됐다고 봤다. 근거는 주택법 38조에서 일반에게 '공급'하는 모든 공동주택을 분양가 상한제 적용주택으로 규정하고 있고 주택공급에 관한 규칙 2조 4호에서 공동주택의 '공급'이 분양 또는 임대로 규정하고 있다는 것이다.

　이는 분양이 아닌 임대의 경우에도 주택법 38조 2 제1항에서 정한 공동주택의 공급에 해당한다고 해석할 수 있어 '한남더힐'도 분양가 상한제 적용주택에 포함된다는 게 세종의 설명이다.

　특히 국민주택기금을 한 푼도 지원받지 않은 민간임대주택을 분양전환하는 경우에도 분양가 상한제 적용을 배제할 이유는 없다는 게 세종의 의견이다.


　세종은 "분양가 상한제는 사업주체가 일반에게 공급하는 공동주택 분양가격의 상한을 제한해 부동산 투기를 예방하고 중산·서민층의 주거비 부담을 완화해 주택시장의 안정을 도모하는 데 취지가 있는 바(대법원 2013년7월25일 선고 2011다38875 판결), 이는 선량한 풍속 기타 사회질서에 관한 규정으로서 강행 법규"라고 강조했다.

　한마디로 분양가 상한제는 적용을 배제하는 명시적 취지의 규정이 존재하지 않는 한 피해갈 수 없다는 게 세종의 의견이다. 현행 주택법 제38조의 2 제1항에 따르면 공동주택을 일반에게 공급할 경우 분양가 상한제가 적용돼야 한다.

　최초 공급 당시 분양이 아닌 임대 형식으로 공급했더라도 임대사업자가 아닌 최초 임차인 또는 다른 사람에게 매각한다면 분양전환시 분양가 상한제 규정 적용을 배제할 이유가 없다는 해석이다.

　현실적인 측면에서도 임대주택을 분양전환할 경우 분양가 상한제 적용을 배제하면 공동주택 분양가격 상한을 제한해 부동산 투기를 예방하고 중산·서민층 주거비 부담을 완화해 주택시장 안정을 도모하려는 주택법 규정의 취지가 완전히 무시되는 것이라고 세종은 주장했다.

　세종은 "민간임대주택의 경우 임대의무기간 외에 임차인 자격과 선정, 임대보증금과 임대료, 우선매각 의무, 매각가격 산정기준 등을 결정할 수 있는 모든 권한을 임대사업자가 갖게 되기 때문에 분양가 상한제가 적용되지 않을 경우 이러한 변칙적인 형태의 분양이 횡행할 것"이라며 "이같은 명백한 탈법행위를 용인하는 해석은 결코 허용돼선 안된다"고 지적했다.

　'한남더힐'이 임대의무기간 5년이 지나지 않으면 매각이 안되고 임차권 양도나 전대 등도 금지되기 때문에 부동산 투기 예방 효과를 일부 기대할 수 있다는 점에 대해서는 세종도 인정했다.

　하지만 임차권 양도나 전대 등의 제한이 광범위하게 예외가 인정되고 임대의무기간의 2분의 1이상이 경과하면 임차인 동의에 의해 분양전환이 가능하다는 점, 일방적으로 임대보증금 증액으로 조기 분양전환에 압박을 가하는 편법도 쓸 수 있다는 점에서 사실상 부동산 투기의 예방효과를 기대하기 어렵다고 꼬집었다.

　임대주택법에는 민간건설임대주택의 분양전환가격에 대한 규정이 없어 주택법 규정이 적용돼 분양가 상한제 적용을 받게 된다는 해석도 내놨다. 현행 임대주택법 3조에 따르면 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관해 임대주택법으로 정하지 않은 사항은 주택법과 주택임대차보호법을 적용한다는 게 세종의 설명이다.

　임대차계약에 의해 분양전환가격이 결정되더라도 분양가 상한제에 따른 분양가격을 초과할 경우에는 분양가 상한액을 기준으로 해야 한다는 게 세종의 의견이다.

　세종은 "분양가 상한제는 사회질서에 관한 강행 법규"라며 "설령 임대차계약에 의해 분양전환가격 결정방식이 합의됐더라도 분양가상한액을 초과하면 약정은 효력이 없고 분양가 상한제에 따라 산정된 가격이 기준이 된다"고 설명했다.

　하지만 국토교통부는 이같은 내용을 한달간 검토, '분양가 상한제를 적용하지 않는다'는 유권해석을 내놨다. 국토부 관계자는 "민간임대주택을 임차인에게 우선 분양하는 '한남더힐'의 경우 최초 일반분양과는 다르다고 판단했다"며 "민간임대주택에 주택법과 분양가 상한제가 적용된다고 보지 않는다"고 밝혔다.

　시행사인 한스자람 역시 "한남더힐은 법적으로 분양가 상한제에 해당되지 않는 것이 명백하다"며 "분양가 상한제 적용을 받을 수 있다는 해석은 의뢰인의 요청에 따른 해석일 뿐"이라고 반박했다.

　이에 대해 세종 담당 변호사는 "행정청의 유권해석은 중요하지만 법률적 확정은 아니며, 유권해석은 법원에서 많이 뒤집기도 한다"고 밝혔다. 국토부의 유권해석 내용은 용산구청을 통해 분양대책위에 전달될 예정이다.

　분양대책위는 국토부의 유권해석과 관련 "국토부와 협회의 감정평가 타당성조사가 남아 있다"며 "분양가 상한제 이슈를 소송으로 끌고 갈지 여부는 그 이후 검토해도 늦지 않을 것"이라고 말했다.