시공사에 유리한 재개발·재건축 계약관행 제동

서울시, 공공관리 정비사업 공사표준계약서 제정...고덕주공2단지 시범 적용

서울시내 재개발·재건축시 시공사에 일방적으로 유리하게 체결돼 온 공사계약 관행에 제동이 걸린다.

서울시는 조합의 전문성 부족으로 시공사에게 일방적으로 유리하게 체결돼 온 공사계약 관행을 개선하기 위해 '공공관리 정비사업 공사표준계약서'를 제정할 것이라고 13일 밝혔다.

서울시에 따르면 그동안 정비사업 계약 체결 시 조합은 계약 전반에 전문성이 부족하고, 시공사는 자금대여라는 무기를 갖고 있어 시공사가 우월한 위치에서 계약체결이 이뤄지는 경우가 대부분이었다.

최근엔 경기침체로 시공사가 공사비 증액을 요구하면서 조합원들이 분담금 증가로 계약해지를 추진하는 등 갈등이 심화되고 있다. 이번에 제정된 표준계약서는 이 같은 갈등을 차단하기 위해 조합과 시공사간의 표준적인 계약내용을 예시하는 가이드라인역할을 하게 된다.

표준계약서는 △산출내역서를 근거로 한 계약 체결 의무화 △공사계약과 자금대여계약 구분 △기성률에 의한 공사대금 지급 △시공사에서 조합으로 자금관리 권한 전환 등의 내용을 담고 있다.

↑공공관리 정비사업 공사표준계약서 주요내용 ⓒ서울시

앞으론 조합이 시공사가 했던 공사예정금액을 제시하게 된다. 또 시공사는 '공사비 산출내역서'도 계약 시 의무적으로 제출해야 한다. 설계변경과 계약금액 조정 시엔 시공사가 '조정산출내역서'를 제시하도록 해 조합원에게 부당한 추가 분담금을 요구할 수 없게 된다.

또 설계변경에 따른 공사비 증액 요인이 생겨도 조합원들이 이자부분에 대한 증액 부담을 지지 않도록 개선했다. 기성률에 관계없이 분양대금 등 수익금이 생기면 공사비를 우선 지급했던 기존 관행을 타파해 공사대금을 감리자의 확인에 의해 기성률에 따라 지급하도록 했다.

그동안 사실상 시공사에게 있었던 자금관리권도 사업주체인 조합으로 전환했다. 이렇게 되면 조합원분담금이나 일반분양금 등 수익 예치로 인한 이자도 시공사에 귀속되지 않고 조합에 귀속되게 된다.


이밖에도 공사대금을 현물(아파트)이 아닌 현금으로만 지급하도록 '공공관리 시공자 선정기준'도 개선하고 지분제로 공사발주를 할 수 없도록 했다.

서울시는 이 같은 내용의 공사표준계약서를 아직 시공사를 선정하지 않은 서울시내 399개 공공관리 구역에 적용할 방침이다. 이에 따라 올 연말 시공자 선정에 착수하는 강동구 고덕동 고덕주공 2단지가 첫 시범사업장이 될 전망이다.



김효수 주택본부장은 "정비사업 공사표준계약서는 정비사업 과정에서 소외돼왔던 주민들을 주체화하고 부당한 피해를 최소화할 것"이라며 "갈등과 쟁송으로 인한 거품을 걷어내 주민들에게 이익이 돌아가도록 하겠다"고 말했다.

공사표준계약서는 서울시 재개발·재건축 클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr) 자료실에서 검색해 볼 수 있다.