청약통장 쳐다본다고 내집 나오나

서민을 위한 내집마련 전략

"서민들을 위한 내집 마련의 기회가 왔다"

지난해에 이어 차갑기만 한 분양시장에서 거의 유일하다시피 뜨거운 기운이 넘쳐나는 위례신도시 보금자리주택을 평가하는 말이다. 위례신도시는 2기 신도시 가운데 유일한 서울지역인데다 공급물량의 50% 비율로 수도권 청약자도 신청할 수 있어 인기를 끌 것으로 예상된다.

경쟁이 치열하다 보니 높은 조건이 요구된다. 당첨을 기대하려면 청약저축 불입액을 최고 1700만원 가량 모아둬야 한다. 경쟁률도 사상 최대가 기대된다. 업계에 따르면 2006년 로또로 불렸던 판교신도시 청약 경쟁률보다 높을 것이라는 전망도 나온다.

결국 까다로운 조건을 갖추지 못한다면 내집 마련의 꿈은 또 얼마나 기다려야 할지 모른다. 엄청난 경쟁률을 뚫는 것은 그 다음의 문제다. 최근 수년간 소형 아파트 가격과 전세가격이 꾸준히 상승세를 보이고 있어 서민들의 마음은 더 아프기만 하다.

그렇다고 내집 마련의 꿈을 포기할 필요는 없다. 전문가들은 일단 자격조건을 높이면서 꾸준히 청약에 도전하는 것이 내집 마련의 꿈을 이루는 지름길이라고 설명한다.

보금자리주택 청약전략 외에도 서민들의 내집 장만의 길이 없는 것은 아니다. 김규정 부동산 114 부장으로부터 서민들의 내집 마련 전략을 들어봤다.

1. 보금자리ㆍ공공분양ㆍ시프트(장기전세) 등 저렴한 공공주택 청약

분양가상한제 시행 이후 수도권 민영아파트는 사업성 악화로 공급이 위축된 상황이다. 반면 공공주택은 무주택서민을 위한 장기전세 주택인 시프트를 비롯, 보금자리주택 등 다양한 품과 공급형태를 선보이고 있다. 2009년 전체 공급물량의 44%가 공공물량이다.


2009년 1차 보금자리주택 시범지구 4곳 분양, 2010년까지 수도권 그린벨트 내 32만 호를 건설할 예정이며 2차로 6곳이 추가 지정된 상황이다. 4월 사전예약을 실시할 예정이다.

장기전세 주택은 2009년 도심 주요 재건축, 재개발 지구 등에서 3000여가구 공급됐다. 2010년에도 물량이 늘어날 전망이다. 주요 단지로는 강남 세곡지구, 서초 우면지구, 마포 상암지구, 송파 마천지구 등이 주목할 만하다.



2. 주택ㆍ다세대ㆍ빌라연립ㆍ오피스텔 등 비아파트로 내집 마련

연립, 다세대 주택은 구입 시 매매 시세보다 싼 값에 매입이 가능하다는 점에서 경매시장이 각광 받고 있다. 특히 강남, 서초, 용산, 성북 경매 물건은 주거환경도 뛰어나 투자성이 좋다.

최근 2월 경매시장에서 매각된 매물 중 서초 방배동 연립주택은 감정결과 4억3000만원으로 평가됐으나 실제 경매에서는 2억760만원이라는 헐값에 낙찰되기도 했다.



뉴타운, 재개발과 같은 개발호재나 역세권으로 접근성이 좋고 건축연한이 오래되지 않아 건물 상태가 양호한 경우 실거주 외에 투자성이 좋다는 점도 잊지 말자.

오피스텔은 거주 가능하면서 전매제한, DTI규제 등에도 자유롭다. 도심권이나 역세권 중심으로 수요가 꾸준한 곳을 골라잡는 것이 좋다. 단편적으로 말해 외곽보다는 도심이 각광을 받는다.

부도심에 위치해 있어야 임대수익률이 좋고 공실 가능성이 적다. 오피스텔은 최첨단, 풀옵션 등의 선호도가 크기 때문에 건축연도나 내부구조 등 시설에 대한 확인이 필요하다.



3. 아파트를 원한다면 저렴한 아파트를 공략하자.

①프리미엄이 형성되지 않은 곳

현재 프리미엄이 이미 형성된 곳은 주변 아파트보다 가격이 비싸거나 비슷한 수준을 유지하는 경우가 많다. 따라서 현재 프리미엄이 형성되지 않거나 마이너스프리미엄인 곳을 공략하자.



②입주율이 저조한 단지

2010년 2월 현재 입주율이 70% 이하로 낮은 곳을 주목하자. 은평구 진관동 은평뉴타운 마고정 3단지는 11월 입주를 시작해서 현재 57%가량 진행한 상태다.

고양시는 새 아파트 물량이 많아 입주 진행이 원활하지 않다. 물량이 많고 입주율이 저조한 곳은 매입가능한 아파트가 많으므로 그중 알짜를 선택하면 내집 마련이 가능하다.



지난해 12월 입주한 고양시 성사동 원당 e편한세상 1단지(1486가구)와 9월 입주한 탄현동 임광진흥(905가구)을 주목할 만하다. 광명시 역시 지난해 연말부터 올해 1분기까지 입주물량이 풍부한 편이다. 11월 입주한 철산동 래미안자이(2072가구)와 12월 입주한 소하동 휴먼시아5단지(731가구), 1월 입주한 하안동 광명 e편한세상 센트레빌(2815가구) 등이 있다.

이 외에도 의왕, 용인, 파주, 남양주 등 입지 여건이 좋으면서 공급물량도 많았던 곳이 상대적으로 천천히 입주가 진행되고 있으니 주목해보자.

③입주물량이 많이 몰리는 주요 택지지구



올해 입주예정인 단지 가운데 서울 도심의 재개발, 재건축 단지들이 주목할 만하다. 성북길음뉴타운과 강북미아뉴타운 등이 대표적이다. 2기 신도시를 비롯해 고양, 김포, 용인, 파주 등은 지난해에 이어 올해도 입주 물량이 많다.

④준공 후 미분양 단지

지난해 11월부터 미분양물량이 다시 늘어나는 상황이다. 양도세 한시감면 등 밀어내기 식 공급 등으로 물량이 늘어난 탓이다. 따라서 중소형 준공 후 미분양 단지 중에서 입지여건이 좋은 곳을 공략하면 내집 마련이 가능할 것으로 예상된다.



분양가 할인을 하거나 다양한 금융혜택이 주어진 곳도 좋다. 기존 분양가보다 더 저렴한 금액으로 매입이 가능하다. 중도금 없이 잔금을 90% 해주는 경우도 많으며 각종 금융혜택, 시공혜택 등을 꼼꼼하게 살펴보자.

분양가 할인을 해주는 대표적인 곳으로는 양천구 신월동 수명산sk뷰, 용인고매동 써니밸리 등이 있다.

김규정 부장은 "준공 후 미분양 단지는 내집 마련이 가능하지만 투자성 측면에서는 무리가 있을 수 있음을 감안해야 한다"고 주의를 당부했다.