정부 제공 '로또아파트', 차익만 3억

전매제한·거주의무기간 둬도 차익환수 힘들듯

국토해양부가 27일 보금자리주택 공급 확대방안을 내놓으면서 시세차익환수 문제가 다시 수면 위로 떠올랐다.

수도권 개발제한구역(그린벨트)에서 공급되는 보금자리주택은 주변 시세의 50~70% 수준으로 공급되는데다, 사업지가 서울 강남과 서초 등 금싸라기 땅이어서 당첨자의 경우 상당한 시세차익을 거둘 수 있는 '로또아파트'라는 말까지 나온다.

◇보금자리 '로또아파트' 당첨되면 얼마?=국토부는 강남 세곡과 서초 우면지구에 각각 들어설 전용면적 85㎡ 규모의 보금자리주택을 주변 시세의 절반 가량인 3.3㎡당 1150만원 선에 분양키로 했다.

하지만 현재 강남, 서초 아파트 시세가 3.3㎡당 2500만~3500만원까지 치솟은 점을 감안하면 이들 강남권 보금자리주택의 경우 시세의 3분의 1 수준에서 공급되는 셈이다. 이 때문에 전용 85㎡ 보금자리주택에 당첨되면 3억원이 넘는 시세차익을 남길 수 있다는 전망이 나온다.

국토부는 또 하남, 고양에 공급되는 보금자리주택의 분양가는 시세의 70% 수준인 각각 3.3㎡당 950만원과 850만원 선에서 책정하기로 했다. 현재 하남시 덕풍동 LG하남자이의 79㎡(공급면적)는 2억9000만원으로, 3.3㎡당 1150만~1320만원 수준이다. 고양시 행신1차 SK뷰 88㎡ 거래가격은 2억9000만원으로, 3.3㎡ 1200만~1250만원 선이다. 결국 당첨자 입장에선 현 시세대로라면 3.3㎡당 200만~400원의 시세차익을 누릴 수 있다.

이를 방지하기 위해 국토부는 전매제한기간을 현행 중소형 5년에서 7~10년으로 늘리고 5년의 거주의무기간을 부여키로 했다. 지방근무나 질병치료, 해외이주 등을 이유로 전매가 허용되는 경우에는 주공 등 공공기관이 우선 매수해 이익을 환수할 방침이다. 당초 채권입찰제 도입도 검토했지만 저렴한 주택을 공급한다는 취지에 맞지 않아 배제됐다.

◇시세차익환수 효과 있을까=전문가들은 서민들에게 보다 저렴한 주택을 공급하려는 취지는 이해할 수 있지만, 청약경쟁 과열과 같은 부작용을 낳을 수 있다고 지적했다. 일각에선 벌써부터 아파트 품질 저하를 우려하는 목소리도 나오고 있다.

김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 "현 시점에서 분양가를 시세의 70~80% 선으로 하는 것은 지나치게 저렴한 수준"이라며 "정부가 철저히 관리 감독한다고는 하지만 차익을 거둬들이는 것이 기술적으로 어려운데다 관리비용이 과도하게 투입되는 부작용이 발생한다"고 말했다.


따라서 결정된 분양가보다 실제 공급가를 높여 적정 수준으로 책정하되, 복합적인 시세차익환수 프로그램이 필요하다는 의견이다. 전매제한, 거주요건 강화만으로는 시세차익환수가 어렵다는 이유에서다.

김 연구위원은 "분양 후 20~30년 간 저금리로 대출해주는 장기모기지 제도를 도입하고 전매시 최초 주택구매자 외에는 장기모기지를 이용할 수 없도록 하는 방안이 있다"고 조언했다.



박재룡 삼성경제연구원 수석연구원은 "시세차익에 대한 댓가로 5년 동안 살고 10년간 거래를 묶어두는 것은 불합리하다"며 "거주기간은 3년으로 줄이고 양도세를 의무적으로 부과해 초과이익을 환수하면 서민들의 주거안정을 도모하고 시장거래를 활성화할 수 있다"고 말했다.

변창흠 세종대 행정학과 교수는 "현 대책은 10년 동안 거래동결효과를 가져오고 아파트 보유기간이 지나면 또 다시 엄청난 시세차익이 발생할 것"이라며 "건물의 소유권만 이전받고 토지는 임대하는 토지임대부주택 도입을 고려하면 자유롭게 거래가 가능하면서 시세차익도 사라질 것"이라고 제안했다.