다주택자, 투기지역 해제 뒤 팔면 일반과세

매도시점에 투기지역 지정 여부 따라 탄력세 적용 결정

현재 투기지역에 있는 주택을 사서 2년 이상 보유한 뒤 투기지역에서 해제된 시점에 매도하면 3주택 이상 다주택자라고 해도 양도소득세가 일반과세된다.

반대로 현재 투기지역이 아닌 곳의 주택을 사서 2년 보유한 뒤 팔더라도 매도 시점에 투기지역으로 지정돼 있다면 10%포인트의 양도세 탄력세를 추가로 물어야 한다.

기획재정부는 소득세법 개정안과 법인세법 개정안이 국회를 통과해 시행됨에 양도세의 탄력세 적용을 '매도 시점에 해당 지역이 투기지역이냐 아니냐'에 따라 결정하기로 했다고 3일 밝혔다.

살 때는 투기지역이었다고 해도 매도 시점에 투기지역이 아니라면 탄력세율이 적용되지 않는다는 의미다.

거꾸로 살 때는 투기지역이 아니었지만 매도 시점에 투기지역으로 지정되면 기본세율 6~35%에 10%포인트를 더한 16~45%의 가산세율이 적용받게 된다.

국회는 또 이번에 양도세를 한시적으로 완화하는 입법을 하면서 내년 말까지 매입하는 주택은 언제 팔더라도 양도세를 일반과세한다는 부칙을 달았다.

이에 따라 현재 투기지역인 강남 3구의 주택을 사서 3주택 이상 다주택자가 되었더라도 2년 보유한 뒤 투기지역에서 해제된 시점에 이 주택을 판다면 일반과세된다.


예컨대 올해 3월16일~2010년 말 사이에 매입한 주택이라면 보유 주택수가 3채를 넘더라도 매도시점에 투기지역만 아니라면 6~33%(2010년 이후)로 일반과세된다.

현재 투기지역은 강남3구만 해당되지만 정부는 당분간 강남3구를 투기지역에 해제하지 않겠다고 밝혔다.



그러나 투기지역 지정과 해제 권한이 재정부 장관에게 있는데다 지난해 정부가 투기지역 해제 요건을 완화해 강남3구도 언제든지 투기지역에서 풀릴 수 있다.

다시 말해 정부가 강남3구를 투기지역에서 해제하면 탄력세가 적용되지 않게 되며 사실상 다주택자에 대한 양도세 중과가 폐지되는 효과를 내게 된다.

반대로 정부가 특정지역을 투기지역으로 지정하면 탄력세를 내야 하므로 집을 3채 이상 보유한 다주택자는 앞으로 투기지역 지정에 촉각을 곤두세워야 한다.



양도차익이 1억원인 경우 비투기지역일 경우 양도세는 2086만원이나 투기지역이면 3086만원으로 세금부담이 1000만원이나 늘어나기 때문이다.

투기지역은 월별 집값(땅값) 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하고 직전 2개월간 집값(땅값) 상승률이 전국 평균 1.3배를 넘거나 1년간 집값(땅값) 상승률이 3년간 전국 연평균 상승률보다 높은 지역에 대해 부동산 가격안정 심의위원회가 심의를 해 지정하게 된다.

재정부 고위관계자는 "투기지역 지정이나 해제는 민관 전문가들이 참여하는 부동산가격안정심의회에서 기존의 원칙에 따라 시장 상황을 보고 판단할 것"이라고 말했다.



양도세 중과 해제 조치에도 불구하고 단기양도에 대한 중과세 적용은 변함이 없으므로 1년 이내 매도하면 50%, 2년 이내 매도하면 40%의 양도세를 내야 한다.

한편 지방의 기준시가 3억원 이하 주택은 3주택 이상 중과 제도의 주택수 계산에서 빠지게 된다.

즉 서울 강남 3구에 주택 2채와 지방에 3억원 이하 주택 한 채를 갖고 있는 사람이 강남의 주택을 팔 경우 2주택자로 계산해 양도세를 일반과세하게 된다.