부동산개발업법, 상가 분양 새 돌파구될까

공급과잉해소ㆍ민간펀드 자금 유입 vs 실효성ㆍ관심저조

다음달 18일 시행되는 부동산개발업법이 침체된 상가 분양시장에 새로운 돌파구가 될지여부에 관심이 쏠리고 있다.

부동산개발업체의 자금력 등에 대한 조건이 까다로워지기 때문에 자금력이 약한 업체들을 어느 정도 걸러지고 무분별한 상가 분양물량도 줄어들 것이란 기대감 때문이다.

이와 함께 분양가상한제와 전매제한, 대출규제 등 각종 아파트 분양관련 규제로 인해 민간 부동산펀드들이 상가시장으로 관심을 돌릴 것이란 전망도 이 같은 기대감을 높이고 있다.

다음달 18일부터 시행되는 부동산개발업법에 따르면 연면적 2000㎡ (연간 5000㎡) 이상의 건축물을 지어 분양하거나 3000㎡ (연간 1만㎡) 이상 토지를 개발할 경우 부동산개발업에 반드시 등록하도록 규정돼 있다.

부동산개발업 등록을 하려면 자본금 5억원(개인은 영업용자산평가액 10억원) 이상, 부동산개발 전문인력 3인 이상, 33㎡(10평) 이상의 사무실을 확보해야 한다.

업계에서는 현재 전국에서 분양중인 상가 1335곳 11만6100개 점포 중 건축물 연면적이 2000㎡이하의 상가는 333곳 3937개 점포로 추정하고 있다. 몇몇 단지내 상가를 제외한 75%인 1002곳 11만2163개 점포가 부동산 개발업법의 등록 대상인 셈이다.

자본의 자격 제한으로 인해 신규 상가의 공급이 감소되는 효과가 예상된다. 부동산개발업체의 난립을 막아 신규 택지개발지구 등에서 벌어지는 과도한 토지매입 경쟁을 줄일 수 있을 것으로 보인다. 경쟁이 줄면 자연스럽게 땅값 하락을 유도할 수 있고 이는 결국 분양가를 낮추는 효과도 있다.

여기에 각종 규제에 묶여 거래가 지지부진한 아파트와 땅 투자 대신 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산시장으로 투자자금이 몰릴 가능성도 높다.


대형 민간펀드가 판교신도시 내 근린상업지역에 들어설 상가 개발에 직접 참여하기로 해 관심을 끈데 이어 최근 부동산펀드들의 관심도 상가 시장으로 돌리는 경향이 나타나고 있다는 것이다.

상가 분양 전문 대행사인 미소나눔 황민재 본부장은 "투자에 민감한 펀드들이 벌써 대형 상가나 택지개발지구의 근린상가를 중심으로 투자에 나서는 분위기"라며 "공급이 위축되는 연말께 두드러질 것"이라고 내다봤다.



이 같은 업계의 기대와 달리 전문가들은 그리 낙관적이지 못하다. 부동산 개발업법의 실효성이 크지 않을 것이란 지적이다.

예컨대, 상가 수분양자들의 안전한 투자를 위해 시행됐던 3000㎡ 이상의 상가를 분양할 경우 의무적으로 시행되는 상가후분양제도 쪼개팔기 등 각종 편법들이 난무하면서 별다른 효과를 거두지 못했다.

상가뉴스레이다 정미현 선임연구원은 “부동산개발업법의 등록 대상이 되는 연간 개발 누적분 5000㎡이상이라는 규모는 사실상 별다른 의미가 없다"며 "시행사들은 법적인 요건을 임시방편으로 충족시키고 해체시킬 수 있기 때문에 좀 더 세밀한 상가에 대한 이해가 법안이 반영돼야 실효성을 높일 수 있을 것"이라고 말했다.



민간펀드들이 상가시장에 그다지 우호적이지 않다는 점도 들고 있다. 상가정보연구소 박대원 연구원은 "공급 과잉 현상을 빚고 있는 대형 복합 쇼핑몰이나 주상복합 상가의 경우 민간펀드들의 참여는 저조한 편"이라며 "특히 수익형 부동산과 달리 상가시장은 경기 영향을 많이 받고 지역별, 상품별 양극화 기조가 뚜렷해 신중한 투자가 필요하다"고 지적했다.