전세보증금 지키기, 전셋집 고를 때부터

가을 이사철을 앞두고 전세수요가 크게 늘 것으로 예상되고 있다. 9~10월 결혼 시즌이 기다리고 있으며, 청약가점제 실시 이후 가점을 높이기 위해 잠시 전세를 거쳐가려는 수요자들이 증가하고 있기 때문이다.

보통 전셋집을 구하면 전세계약서를 작성한 후 동사무소에서 확정일자를 받게 된다. 전세계약서와 도장, 신분증만 들고가면 된다. 이때 전입신고도 같이 하면 된다. 절차는 간단하다.

그러나 챙겨할 것은 많다. 꼼꼼히 따져보고 집을 고르는 것, 소중한 전세보증금을 지키는 첫 걸음이다.

부동산정보업체 닥터아파트의 이영호 팀장은 "보통 짝수해에 움직임이 많지만 올해는 결혼과 청약가점제 등으로 9월 이후 전세를 얻으려는 사람들이 늘어날 것"이라며 "전셋집을 얻을 때에는 전세권설정등기를 하는 것이 전세보증금을 보호받는 가장 좋은 방법"이라고 설명했다.

◇전셋집 문제없나 인터넷으로 확인

전셋집을 구할 때 조심해야 할 집들이 있다. 가등기, 가처분, 가압류가 있거나 근저당권이 설정된 집은 되도록이면 피해야 한다.

본등기가 이뤄지거나, 가처분 신청자가 소유권이전등기 청구소송에서 승소하는 경우 임차인은 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 없다.


가압류나 근저당권이 설정된 집이 경매로 넘어가면 전세금의 일부 또는 전부를 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.

계약하려는 집에 이런 법적조치들이 있는 지는 관할 등기소에서 바로 확인할 수 있다. 또 동사무소에서도 가능하다.



하지만 집에 앉아서 검색해보는 방법도 있다. 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)를 방문하는 것이다. 이 곳에서는 부동산 등기에 관해 발급 또는 열람을 할 수 있다. 다만 회원가입을 하고 로그인을 해야 하며 수수료를 결제하는 등의 절차상의 복잡함은 감수해야 한다.

◇오피스텔에 입주할 때에도 확정일자 받아야

주거용이 아닌 업무용 오피스텔에 입주할 때에는 집주인이 전입신고 또는 확정일자나 전세권설정등기 등을 꺼리는 경우가 있다.



이 경우 아무런 조치도 해놓지 않았다면 오피스텔이 경매로 넘어갈 경우 아무런 보호도 받지 못하게 된다.

입주당시에는 권리관계가 설정돼 있지 않더라도 입주 후 집주인이 오피스텔을 담보로 대출을 하고 채무상환을 하지 못하면 문제가 생길 수 있다.

부동산정보없체 부동산119 관계자는 "임대보증금이 확정일자를 받을 수 있는 금액을 초과하거나 영업용 시설이 아니어서 확정일자를 받을 수 없는 경우 반드시 전세권설정등기를 해야 한다"며 "이를 거부하는 경우 중개업소에 전세권설정을 하도록 임대인을 설득해 줄 것을 요구해야 하며 그래도 거부하면 임대보증금을 보호받을 수 없으므로 계약을 하지 말아야 한다"고 조언했다.



영업용 오피스텔의 경우 확정일자를 받으면 상가임대차보호법에 따라 보호를 받을 수 있다. 하지만 지역마다 상한액이 정해져 있다. 임대보증금이 서울의 경우 2억4000만원 이하, 수도권 과밀억제권역은 1억9000만원 이하, 인천을 제외한 광역시는 1억5000만원 이하, 기타지역은 1억400만원까지다.

◇전세권설정등기와 확정일자, 어떻게 다르지?

대부분의 경우 전셋집을 얻은 후 확정일자를 받게 된다. 그러나 전세권설정등기는 쉽지 않다. 집주인의 동의가 필요하기 때문이다.



닥터아파트의 이영호 팀장은 "전세권설정등기를 한 세입자가 전세권을 담보로 대출을 했다가 갚지 못하는 경우 집이 경매로 넘어갈 수가 있어 집주인들이 전세권설정등기를 꺼려한다"며 "그러나 전세권등기가 확정일자보다 전세보증금을 더 넓게 보호한다"고 말했다.

대한법률구조공단 등에 따르면 확정일자는 주택임대차보호법에 기반하고 있고, 전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의한 것으로 근본적으로 차이가 크다.

절차상으로만 보면 확정일자제도가 저렴하고 간단하다. 임대차계약서만 있으면 공증인사무실이나 동사무소에서 저렴한 비용으로 임대인의 동의없이 신속하고 간편하게 확정일자를 받을 수 있다. 대신 전입신고를 해야하고 실제 거주해야 효력이 생긴다.



반면 전세권설정등기는 임대인의 협력이 반드시 있어야 한다. 절차도 복잡해서 법무사의 협조가 필요하다. 비용도 확정일자보다 많이 든다. 전세기간이 끝나면 전세권설정등기는 반드시 말소해야 한다.

하지만 전세기간이 만료돼 이사를 하려고 할 때 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우가 생기면 상황은 역전된다.

이 경우 전세권설정등기를 해놨다면 법원의 판결 없이 직접 경매신청을 할 수 있다. 또 집이 넘어가서 경매절차를 밟더라도 별도의 배당요구 없이 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.



확정일자만 받아놨다면 절차는 좀더 복잡해진다. 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기해야 하고, 승소판결을 받아 확정판결문으로 강제집행을 신청할 수 있다. 경매절차에서도 별도의 배당요구를 해야 한다.

공단 관계자는 "확정일자제도에 따른 보호를 받으려면 주민등록전입신고를 하고 반드시 실제 거주를 해야 보호를 받을 수 있다"며 "전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 전입신고나 실제거주는 요건이 아니어서 상대적으로 편리할 수 있다"고 설명했다.